DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL LOCAL Y NEGOCIO
- El derecho sobre la cesión o el traspaso del local
- La cesión del contrato de arrendamiento de local
- La configuración de la renta en el arrendamiento del local
- La fianza en el contrato de arrendamiento de local de negocio
- Las obras realizadas en el local de negocio
- La venta del local arrendado
- La resolución o extinción del contrato de arrendamiento de local
- Las reclamaciones judiciales por el contrato de arrendamiento de local
El derechos del propietario del local de negocio
ARRENDAMIENTOS de Local de negocio ,
se regulan por la Ley 29/1994, son aquellos contratos de arriendo que
recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino
primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con
establecimiento abierto, una actividad de industrial, comercio o deO
enseñanza con fin lucrativo.
Quedan excluidos y
se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario
en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes
procesales comunes, los arrendamientos de locales de negocio para la
temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados
para el arrendamiento fueran distintos, así como los arrendamientos de
locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de
sus componentes o asociados.
El contrato de arrendamiento de Local de negocio no perderá su
carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o
personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos
y obligaciones del arrendador, salvo que lo sea de buena fe, a título
oneroso, adquiera de un titular inscrito en el Registro de la Propiedad
sin advertencia sobre el arrendamiento y que inscriba su derecho.
Cesión del contrato y subarriendo de local de negocio
Si en la finca arrendada se ejerce actividad empresarial o
profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin el
consentimiento del arrendador, pero deberá notificarse de forma
fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera
concertado.
El arrendatario tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la
renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20
en el caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca
arrendada.
Indemnización al arrendatario del local de negocio
El rechazo a renovar el arrendamiento de una finca en la que durante
los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial
de venta al público, ofrecido por el arrendatario con cuatro meses de
antelación a la expiración del plazo, por un mínimo de cinco años más y a
precio de mercado (se considera esta renta la que acuerden las partes;
o, en su defecto, la que determine el árbitro designado por las partes),
le dará a éste un derecho a una indemnización a cargo del arrendador.
La renta en el contrato de arrendamiento de local
La
renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler del local, se pacta
libremente por las partes.
Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es
mensual
y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada
mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más
de 1 mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el
lugar y por el
procedimiento
que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación
bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.); si no se acuerda nada al
respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.
Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un
justificante
o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por
otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso
bancario).
Respecto a la
actualización de la renta, la ley
establece que, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la
renta se incrementará o disminuirá (lo que es bastante poco probable) de
conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de
Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o
disminuirá si éste lo hace.
La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de
vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que
consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC
publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al
mismo mes en el que se celebró el contrato.
Destacar que la renta actualizada será
exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.
La fianza en el contrato de alquiler de local
Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato, el
arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en
metálico equivalente a
2 mensualidades de la renta que se establezca.
La fianza es una
garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o corriente).
El importe de la fianza se debe
devolver
íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando
entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos
aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se
descontarán los gastos de su reparación.
La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá
reclamar no sólo la devolución de su importe sino también el de los intereses que haya generado.
Cesión del contrato y el subarriendo
Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o
ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá
comunicar al
propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de
un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier
medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por
ejemplo, por burofax, por carta notarial… etc.
La
cesión del contrato es la transmisión que realiza
el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de
arrendamiento a una tercera persona, mientras que el
subarriendo es el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a
incrementar
la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o
un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la
integridad del local).
Si se produce la
fusión, transformación o escisión
de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el
propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en
un 20 %.
Obras en el local de negocio
Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento suele plantearse con relación a las
obras:
cuáles puede o no puede hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué
obras debe realizar el propietario de forma obligatoria, si tiene
derecho o no a incrementar la renta… etc.
Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre dos tipos de obras: las necesarias o de
conservación y las
mejoras.
Las obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean
necesarias para
conservar
el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que
el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por
causas de las que no es responsable el propietario (incendio,
inundación, terremoto…) El arrendador no tendrá derecho a elevar la
renta en estos supuestos.
Por su parte, el inquilino deberá abonar las
pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede
retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el
arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20
días, el inquilino tendrá derecho a que la
renta se
disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.
Cuando las obras deban realizarse de forma
urgente
para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino
(siempre que se lo comunique al propietario) y tendrá derecho a que éste
le restituya su importe.
Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la
autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el
arrendatario podrá optar por
suspender o
extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del
contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin
de las obras.
Las obras de mejora
Las obras de
mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta
que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que
tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan
durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la
renta se
disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.
En estos casos, el propietario debe
notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá
desistir
del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten
al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste
finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan
iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una
reducción de la
renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una
indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el
consentimiento
del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la
configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o
seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el
arrendatario
reponga el local a su estado original.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez
transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a
incrementar la
renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.
La venta del local arrendado: los derechos del arrendatario
Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en
venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones.
El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de adquisición preferente o de
tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.
Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario,
lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de
los requisitos, el inquilino podrá
impugnar la
venta
y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario
lo transmitió a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de
retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.
El inquilino no dispondrá de los derechos de
tanteo y
retracto
cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes
locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un
mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un
inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales
que componen el mismo.
Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos
derechos y
obligaciones
que tenía el arrendador, por lo que está obligada a respetar las
condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se extinga.
Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia
expresamente
a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de
arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.
Resolución del contrato de arrendamiento: ¿Cuándo puede resolverse el contrato?
Resolución del contrato de arrendamiento: ¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato de arrendamiento
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de
tiempo;
en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán
solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos
en los que no cumplan sus respectivas
obligaciones. Así:
El
propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
- No paga la renta o la fianza.
- Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
- Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
- Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por su parte, el
inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
- No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
- Le perturba en la utilización del local.
En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá
extinguirse
en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que
no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada
por la administración competente.
La indemnización por la extinción del contrato
Si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y ésta ha superado los
5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una
indemnización (siempre que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más)
Generalmente esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre
las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su
determinación.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción
del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la
indemnización aludida consistirá en los
gastos del traslado y los
perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no
inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el
local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una
similar, la
indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la
renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.
La subrogación en el contrato de arrendamiento
La subrogación es la
sustitución de una persona por
otra dentro del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga
adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del
propietario o arrendador como en la del
inquilino
e implica un cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento a
diferencia de lo que ocurre en los casos de cesión o subarriendo:
- En la persona del propietario: Se produce en
aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una
tercera persona el local arrendado. En estos supuestos, el comprador
está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de
arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de
duración.
- En la persona del inquilino: La situación más
destacada es su fallecimiento señalando al respecto que no implica la
extinción del contrato de arrendamiento.
Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la
actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del
arrendatario fallecido hasta la
extinción del contrato. Esta situación no da derecho al arrendador a incrementar la renta.
La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario.
Las reclamación judicial: El Desahucio del local
En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse
respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su
duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas…
etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario, a excepción de
aquellos que se detallan a continuación y que se tramitarán por el
juicio verbal:
- En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino del
inmueble propiedad del arrendatario) por falta de pago de las rentas.
- En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.
- Las reclamaciones por la falta de pago de la renta independientemente de la cantidad que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el
mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas
siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61 €.
En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el
ordinario.
Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se
archivarán
si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna
notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades
que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con
este pago se detiene o
enerva la acción de desahucio.
Arrendamiento de local de negocio a extranjeros
Los beneficios que la Ley de Arrendamientos concede, serán aplicables
a los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios extranjeros, sin
ningún tipo de cortapisas legales, por la aplicación de la vigente Ley
de arrendamientos urbanos, el único requisito es que el extranjero, para
gozar de los derechos correspondientes, como cualquier otro ciudadano
del territorio español, es que debe tener el permiso de residencia en
vigor.
