¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?
A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no tienen claro el tipo de suelo en que se ubica un terreno que les interesa. Por este motivo hemos decidido compartir este post para aclarar algunos conceptos básicos sobre la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
Antes de empezar, nos gustaría aclarar la diferencia entre clasificación y calificación del suelo, ya que puede llevar a confusión si no estamos familiarizados con los términos urbanísticos.
A grandes rasgos podríamos decir que la clasificación del suelo, como su mismo nombre indica, se refiere a las distintas clases o tipos de suelo. En cambio, la calificación se refiere al uso y las posibilidades edificatorias de un terreno.
Las calificaciones son características específicas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas específicas que se le aplican (usos permitidos, alineaciones o altura máxima, entre otros).
La clasificación, como veremos, es el tipo de suelo a efectos urbanísticos y se diferencia entre suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable
¡Veamos sus principales características y qué podemos construir en cada uno de ellos!
Suelo urbano
El suelo urbano es el que el planeamiento general del municipio determina como tal si cumple una de estas tres condiciones:
Disposición de servicios y dotaciones básicas. El terreno debe contar con acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
Esto es una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad probablemente, tendrá cargas futuras que deberá pagar el comprador cuando el ayuntamiento dedica urbanizar la calle.
A veces, encontramos terrenos muy baratos pero cuya calle de acceso no está urbanizada, estos terrenos normalmente tienen deudas futuras con el ayuntamiento que el propietario deberá asumir.
Consolidación edificatoria. Para cumplir esta condición será necesario que nuestro terreno se encuentre comprendido en un área consolidada por la edificación en al menos dos terceras partes de su superficie edificable.
Cuando hablamos de consolidación edificatoria nos referimos a que exista una trama urbana sólida en la mayor parte del área en que se encuentra nuestro terreno, para garantizar de esta manera que se trate de un suelo urbano firme y estable.
Es decir, si nuestro terreno se encuentra aislado, no contaremos con esta consolidación edificatoria, pero si se trata de un terreno contiguo a una trama urbana, entonces será más sencillo cumplir esta condición.
Conformidad con el planeamiento. El suelo ha sido desarrollado y urbanizado siguiendo las especificaciones establecidas en el planeamiento.
Es decir, para saber si nuestro terreno está urbanizado siguiendo las determinaciones del planeamiento, deberemos comprobar que no presente ninguna irregularidad y que cumpla la normativa urbanística del municipio en el que nos encontramos.
En caso contrario, posiblemente será necesario realizar un Plan Especial, un instrumento de planeamiento urbanístico que permite normalizar las irregularidades de un ámbito territorial desde un sector concreto.
A partir de aquí, debemos tener cuidado ya que no todos los suelos urbanos son iguales. Dentro del suelo urbano, debemos distinguir entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano consolidado
Esta subcategoría de clasificación del suelo incluye todos aquellos terrenos considerados un solar o bien un solar mediante obras accesorias.
¿Y a qué se refiere el concepto de solar?
Podemos definir un solar como un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico, es decir, limítrofe a una vía pavimentada e iluminada, con las alineaciones y rasantes señaladas, que permita la concesión de una licencia inmediata y la edificación del cual no implique la cesión de terrenos.
Cuando hablamos de cesión de terrenos nos referimos a zonas que pertenecen a la administración pública y que ésta nos cede a modo de préstamo durante un tiempo para su uso, teniéndolas que devolver en un futuro.
En el caso de tratarse de un solar mediante obras accesorias, quiere decir que nuestro terreno tendrá pendiente señalar las alineaciones y rasantes, aunque también podremos considerarlo un suelo urbano consolidado.
Ahora bien, ¡no podemos bajar la guardia! Ya que un terreno puede perder su condición de suelo urbano consolidado si el planeamiento urbanístico general lo somete a actuaciones de transformación urbanística.
Por tanto, os recomendamos que estéis siempre bien informados de las afectaciones de vuestro solar.
Para ello, lo más recomendable es contactar con el arquitecto antes de comprar el solar, en Slow Home, de hecho, siempre realizamos las comprobaciones necesarias a nivel urbanístico y legal y os acompañamos a ver el solar antes de que iniciéis las conversaciones para la compra.
Es muy importante que estéis bien asesorados antes de comprar ya que podemos encontrar normativas que nos limiten las posibilidades de construcción o bien terrenos con deudas pendientes que se deberán tener en cuenta en el precio de compra.
Suelo urbano no consolidado
En este caso se trata de un terreno no consolidado por la urbanización, con frecuencia también denominado de núcleo rural. Este tipo de terrenos necesitan obras de urbanización para adquirir la condición de solar.
Estas obras de urbanización pueden incluir la reforma interior del terreno, su renovación y mejora urbana, la obtención de dotaciones públicas o su reurbanización. Todas estas actuaciones vendrán definidas por alguna figura de desarrollo, como un Plan Especial o un Estudio de Detalle.
Entonces, ¿es una buena opción comprar suelo urbano no consolidado?
¡Cuidado! El suelo urbano no consolidado va a depender de la aprobación de un Plan o Estudio para que se pueda considerar como apto para la construcción y obtener un permiso de obras.
Esto a veces puede requerir que varios propietarios se pongan de acuerdo o la aprobación de un determinado plan por el ayuntamiento.
Es necesario ir con cuidado con terrenos ubicados en zonas catalogadas como suelo urbano no consolidado ya que nos podemos encontrar con que nuestro proyecto quede parado varios años a la espera de la resolución urbanística positiva.
Hasta aquí el suelo urbano, ¡vamos ahora a por el suelo no urbanizable para entender la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable!
Suelo no urbanizable
Empecemos por el suelo no urbanizable, ya que presenta unas condiciones más específicas y fáciles de diferenciar.
El suelo no urbanizable es un tipo de suelo que cuenta con algún tipo de protección específica, a causa de su valor paisajístico, histórico, arqueológico, agrícola, forestal, ganadero, forestal, minero o cultural.
También puede tratarse de un suelo que esté reservado para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos.
De todos modos, es necesario aclarar que en algunas clases de suelo no urbanizable es posible construir legalmente. Normalmente se trata de viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, en parcelas grandes para evitar una excesiva densidad edificatoria, o edificaciones de utilidad pública o interés social.
En este sentido será necesario revisar cada caso en detalle y de nuevo, contactar con un arquitecto antes de poneros en marcha con los trámites de compra.
Suelo urbanizable
Por exclusión, podríamos decir que un suelo será urbanizable si no presenta las características ni de urbano ni de no urbanizable.
Encontramos diferentes tipos de suelo urbanizable, como son aquellos en los que está prevista su transformación inmediata, los que no están sectorizados y los suelos urbanizables especiales, los cuales presentan asentamientos existentes o características ambientales peculiares.
Generalmente, para poder construir en un suelo urbanizable será preciso desarrollar previamente un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación, especialmente en los suelos urbanizables especiales.
Como podéis ver, el valor del suelo depende directamente de la clasificación y calificación urbanística, y es muy importante informarse correctamente de la misma antes de realizar ningún tipo de operación.
También podemos revisar la información de un solar a través de la web española del catastro.
Para valorar la información de un terreno es importante que solicitéis la nota simple al Registro de Propiedad dónde aparecerá la propiedad del solar así como las posibles deudas pendientes.
Esto lo podéis hacer vosotros mismos a través del Registro de Propiedad o bien podéis solicitarlo a través de una empresa intermediadora –podéis encontrar fácilmente alguna online- que por unos 20 euros realizan el trámite en menos de 24 horas.
Por último, no os olvidéis de consultar con el ayuntamiento la normativa municipal y las posibles servidumbres o afectaciones así como el planeamiento. Como hemos comentado una de las cosas más importantes será saber si el solar se encuentra en una calle urbanizada a la que llegan todos los servicios (agua, luz, etc.)
Y en cualquier caso, como siempre os recordamos, podéis contactarnos sin ningún compromiso y revisaremos esta información con vosotros, además de ir a ver el terreno para valorarlo in situ.
Tened en cuenta que, en las comprobaciones legales, es importante visitar el terreno y considerar la pendiente, el asoleo, los vecinos y las posibilidades de construcción, así como las posibles afectaciones de campos magnéticos o electromagnéticos que pueden provenir de líneas de alta tensión o antenas cercanas.
En el caso de El Búho Inmobiliaria, realizamos tanto las comprobaciones legales, urbanísticas, como las comprobaciones de viabilidad de proyecto y estado del terreno, realizando, si es necesario, mediciones incluso antes de que efectuéis la compra.
Si queréis ampliar información o tenéis cualquier duda sobre la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, podéis contactar y estaremos encantados de ayudaros a llevar a cabo la compra de vuestro solar con total seguridad de que está libre de ningún tipo de problema urbanístico o legal.
