viernes, 30 de enero de 2015

¿Para qué sirve el valor catastral de tu vivienda a efectos fiscales?

cada vez que se pagan impuestos relacionados con la vivienda aparece por algún lado el valor catastral. es una cantidad que la administración fija para cada inmueble y según sea mayor o menor, los propietarios pagarán más o menos en seis impuestos: en el irpf, el ibi, la plusvalía municipal, el impuesto sobre el patrimonio, el itpajd y el impuesto sobre sucesiones y donaciones
el valor catastral es una cantidad que la administración fija para cada inmueble mediante una serie de criterios aprobados por el municipio en lo que se conoce como ponencia de valores. según sea mayor o menor, los propietarios pagarán más o menos en seis impuestos. así afecta a cada uno de ellos

1.- el impuesto sobre la renta de las personas físicas (irpf)
si el inmueble es vivienda habitual, no habrá que pagar por ella en la declaración de la renta, aunque sí habrá que proporcionar la información suficiente sobre el bien. si en cambio no se trata de nuestra vivienda habitual y tenemos otros pisos o locales que estén vacíos, no alquilados, habrá para pagar por ellos en nuestro irpf, en función de su valor catastral
para calcular el importe que se debe incorporar a la declaración, se multiplicará el valor catastral por un 1,1% siempre que se haya revisado el valor después del 1 de enero de 1994, o por el 2% si se ha revisado antes de esa fecha
2.- impuesto sobre bienes inmuebles (ibi)
El valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que a cada uno le toca pagar de ibi, un tributo que afecta a todas las personas que tienen un inmueble. el impuesto municipal grava la titularidad de ciertos derechos sobre inmuebles como la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa
la base imponible de este impuesto es precisamente ese valor catastral sobre el que pueden aplicarse reducciones si corresponden y un tipo impositivo que va desde el 0.07% al 0.15%. (la fórmula es: valor catastral - reducciones = base liquidable x tipo = cuota a pagar)
3.- impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal)
en la plusvalía municipal (impuesto municipal sobre el incremento del
valor de los terrenos de naturaleza urbana), la base imponible se calcula con el valor catastral, pero en este caso, el valor catastral del suelo
este impuesto grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión, bien porque se vende el inmueble, bien porque se constituyen o se transmiten derechos reales constituidos sobre él.
Para calcular la plusvalía os dejamos este enlace :


4.- impuesto sobre el patrimonio (ip)
el impuesto sobre el patrimonio grava el patrimonio neto de la persona física. uno de esos bienes o derechos que puede formar parte del patrimonio neto son los inmuebles. a la hora de pagar, se tiene en cuenta el mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el comprobado por la administración a efectos de otros tributos o el valor de adquisición
si el catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tener en cuenta para determinar la base imponible del impuesto. no obstante, el catastral suele ser inferior a los otros dos, por lo menos al valor comprobado por la administración
5.- impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (itpajd)
entre otros supuestos, el itpajd grava las transmisiones onerosas (es decir, en las que se paga un precio) de bienes inmuebles. para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor del inmueble, pero no el catastral, sino el valor real o de mercado
entonces ¿por qué se incluye este tributo a la lista de impuestos donde sirve el valor catastral? por lo mismo que debe incluirse el impuesto sobre sucesiones y donaciones y que se comentará en el siguiente capítulo (apartado 6)
6.- impuesto sobre sucesiones y donaciones (isd)
este impuesto se ocupa de la transmisión de inmuebles, las que se produce de forma lucrativa (sin pagar a cambio un precio). y al igual que con el impuesto sobre transmisiones, los bienes se deben valorar por el valor real o de mercado
este concepto de valor real es bastante indeterminado, por eso, en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma. el itpajd y el isd son dos impuestos cedidos a las comunidades autónomas y prácticamente todas ellas, salvo algún caso concreto (como la provincia de guipúzcoa, donde no existe), han aprobado un sistema de cálculo por el que, consignando el valor catastral y la antigüedad del inmueble, se establece un valor de referencia.


miércoles, 28 de enero de 2015

Ventajas y desventajas de inscribir un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad

Más allá del precio, la principal preocupación de caseros y arrendatarios a la hora de formalizar un contrato de alquiler es la seguridad jurídica, es decir, que en él se contemplen las condiciones con las que se preserven los intereses de uno y otro evitando las sorpresas desagradables.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde el pasado 1 de junio, sigue considerando el alquiler como un acuerdo entre particulares que se redacta en un documento privado. No existe la obligación de inscribirlo en el Registro de la Propiedad. De hecho, la mayoría de los contratos no se registran. Sin embargo, solo en ese caso de registrarlo se llega a contar con una completa protección jurídica.
El procedimiento es similar al de cualquier otra escritura pública: se acude a un notario para que certifique el acuerdo y que verificará que no existe ninguna ilegalidad en él. Ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ventajas para el inquilino

  • El inquilino adquiere la certeza de que el propietario de la vivienda es realmente quien la alquila. De esa forma no hay engaños ni fraudes.
  • Un contrato registrado le protege frente a terceros. En el caso de que durante la vigencia del acuerdo el inmueble se venda a otra persona o a una empresa, el nuevo propietario se verá obligado a someterse a las condiciones de lo firmado por el anterior casero. Si el contrato no se hubiera inscrito, el comprador de la vivienda podría finalizarlo avisando con tres meses de antelación al inquilino, que tendrá que seguir pagando la renta pactada hasta el final.
El arrendatario siempre contará con un derecho de adquisición preferente si el casero decide vender la casa. Eso quiere decir que si iguala cualquier oferta de compra de un tercero, él tendrá prioridad para adquirirla, aunque la ley le da un plazo máximo de 30 días naturales para decidirse.

Ventajas para el propietario

La LAU establece que en el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que permita al propietario recuperar de inmediato el uso de la vivienda en caso de impago de la renta pactada, siempre que el acuerdo haya sido inscrito en el registro.
Si el arrendador no consigue cobrar, puede requerir al inquilino a través de un juez o de un notario para que abone lo que debe. Pasados diez días, si no ha pagado o no ha justificado el retraso, el mismo juez o notario declararía finalizado el acuerdo y podría efectuarse el desahucio.

Desventajas para inquilino y propietario

La principal es el papeleo y el coste. No hay tarifas fijas, dependerá del precio del alquiler pactado y de la duración del contrato. Nuestro autor y experto en leyes, José Manuel Charro, remite al Registro de la Propiedad para conocer lo que hay que pagar por la escritura de un contrato de alquiler. Esta cantidad depende principalmente de la renta pactada y de la duración del contrato, por ejemplo, teniendo en cuenta una renta mensual de 688€ (media de la renta nacional) y una renta total del 24.768€, los gastos de notaría se cifrarían en 124, 73€, los referentes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ascenderían a 99,97€, y los del Registro de la Propiedad serían 59,93€. Arrendador y arrendatario deberán ponerse de acuerdo sobre quién asume ese pago o si lo hacen de manera conjunta.
Existe además una limitación en los derechos del inquilino en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no paga la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado aunque el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad y él esté al corriente de pago.



martes, 20 de enero de 2015

¿Una inversión rentable y segura en Salamanca?

¿Cuántas veces te has pasado buscando aparcamiento en tu barrio, incluso estar más de media hora dando vueltas por las calles en busca de un sitio libre?

Comprar para alquilar vuelve a ser una inversión atractiva. Y si hablamos de plazas de garaje todavía más. El estallido de la burbuja inmobiliaria ha hecho que en este tipo de activos también haya bajado el precio, pero se mantiene la demanda, tanto de alquiler como de compra, por lo que constituyen una buena oportunidad.

En cuanto a las características que tiene que tener una plaza de garaje, prima fundamentalmente la ubicación, valorar la posibilidad de venta o alquiler, tanto para uso profesional como residente, debe ser de calidad tanto en tamaño e instalaciones y un plus sería que la comunidad donde estuviera ubicada estuviera bien gestionada.
Además debemos conocer todo lo que conlleva comprar una plaza de garaje, tales como los impuestos y obligaciones. 
Cuando se realiza la compra o alquiler de una plaza de garaje, existen una serie de obligaciones fiscales e impuestos fijos. El porcentaje de IVA, varía entre el 21% y el 10% según vincules o no tu plaza de garaje en el mismo acto a tu vivienda habitual.

¿Por cuánto se puede alquilar una plaza de garaje en Salamanca?

"las zonas más deseadas son aquellas donde existen problemas de aparcamiento y la oferta supera la demanda". Los precios según la zona, accesibilidad y  tamaño de la plaza de garaje pueden oscilar entre 80€ a 100€ mensuales en el centro de Salamanca.

Si lo que necesitas es una plaza de garaje, déjate guiar por nuestros profesionales que sabrán como encontrar lo que buscas, no dejes que te vendan la moto.










jueves, 15 de enero de 2015

¿QUÉ IMPUESTOS GRAVAN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA?




Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).

a) En el caso de compra a un promotor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%.

Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas - País Vasco y Navarra -). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.

En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5%, y el 0,5% de acto jurídico documentado.

b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Cataluña,Madrid, Castilla y León), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La liquidación de este impuesto se podrá realizar por las mismas vías antes señaladas.






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