martes, 21 de julio de 2015

Cómo saber si un piso está caro o barato en Salamanca (ejemplos)

Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler.
Te ofrecemos una tabla y una  fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos te colocará en un nivel de precios adecuado.
La clave se llama: PER
Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:
a) Rentabilidad bruta por alquiler
Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:
(12.000/240.000) x 100 = 5%
b) El PER
Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.
El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:
(240.000 / 12.000) = 20 veces
Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta
De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto trimestre de 2014 es del 4,7%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,3 años o 256 meses
En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 256 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 256 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 384.000 euros en las condiciones actuales.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 256 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.171 euros mensuales.
Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.





martes, 16 de junio de 2015

¿Cuánto dinero suponen los gastos de la compraventa de una vivienda?



¿Cuánto dinero suponen los gastos de la compraventa de una vivienda?

Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:
  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)
  • Plusvalía municipal
La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura).Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal
Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma
Los gastos en detalle son:

1. Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario sonfijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc
Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. Los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles

Importe compra* Notaría
25.000 €600 €
50.000 €625 €
100.000 €675 €
150.000 €710 €
200.000 €750 €
250.000 €790 €
300.000 €830 €
400.000 €850 €
975.000 €875 €

2. Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble
Existen variaciones que modifican las reglas generales. Así por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias
Importe compra* Registro de la Propiedad
25.000 €395 €
50.000 €420 €
100.000 €445 €
150.000 €470 €
200.000 €510 €
250.000 €550 €
300.000 €590 €
400.000 €630 €
975.000 €650 €

3. Impuestos

En este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según el tipo de vivienda
  • Impuestos por la compra una vivienda nueva
  • Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano

a) Impuestos en la compra de vivienda nueva:

  • IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma
    Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera "primera entrega", con lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes
    Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades
    La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública
    Los tipos impositivos establecidos actualmente son:
    • 10% con carácter general
    • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
    Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% - 1,5%)

b) Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano
    Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% - 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...)
  • IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
  • Gestoría: sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad
    La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad
    Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras. Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente. Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado
Por último, existe lo que comúnmente se denomina "plusvalía municipal", que es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral
Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de añosque ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)
Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento



jueves, 19 de marzo de 2015

La orientación de tu casa o piso en Salamanca puede suponer un ahorro de energía.

La mejor orientación solar para tu vivienda en Salamanca


La mejor orientación solar para tu vivienda
Seguro que alguna vez te has preguntado por qué el piso de tus amigos es tan caliente y el tuyo es tan frío. O por qué evitas desayunar en la cocina porque hace muchísimo frío por las mañanas…
Muchas veces, además de por lo obvio, los materiales de construcción…esto se debe a la orientación de tu vivienda y sus espacios.
Para los arquitectos y diseñadores uno de los factores más importantes en los primeros esquemas de diseño es la orientación solar. Tener una buena orientación puede lograr que no necesites aire acondicionado o calefacción. De hecho, una casa que considere las orientaciones correctamente hasta sus últimas consecuencias puede hacer que no se necesite de sistemas especiales de climatización aunque se encuentre en lugares con temperaturas extremas.
Lo primero es saber de qué lado se ubica el Sol y después imaginar las actividades que realizas en tu vida cotidiana a lo largo del día. Ahora ya estamos en disposición de decidir como orientar nuestra vivienda, o saber si esa vivienda que vamos a comprar tiene una buena orientación.

El movimiento aparente del Sol

El Sol traza cada día un arco de movimiento aparente sobre el cielo, de Este a Oeste, pasando siempre por el Sur exacto al mediodía solar.
Ese arco alcanza su dimensión mínima el solsticio de invierno, sobre el 21 de diciembre. Ese día el Sol sale por el Sureste bastante cerca del Sur y se oculta por el Suroeste, también bastante cerca del Sur. A medida que el año astronómico va avanzando, este arco se hace mayor cada día, de manera que cada amanecer el Sol sale por un punto más cercano al Este exacto y se oculta por otro más cercano al Oeste exacto. Alcanza esos puntos en su salida y puesta en el equinoccio de primavera. Ese día sí podemos decir con propiedad que el Sol sale por el este y se oculta por el Oeste, y no por el Sureste y Suroeste. Pero el año sigue avanzando y el arco de movimiento aparente sigue agrandándose. Por tanto, desde ese día y hasta que el arco alcanza su extensión máxima en el solsticio de verano, el Sol sale por el Noreste y se oculta por el Noroeste. Y a partir de ahí el arco comienza a estrecharse, hasta volver a su extensión mínima el solsticio de invierno siguiente.

¿Dónde da el Sol?

orientación2Así pues, en el hemisferio Norte:
-Sur, sureste y suroeste: En invierno da todo el día.
-Norte, noreste y noroeste: En invierno no da nunca.
Y por otro lado:
-Este, sureste, noreste: Cuando da lo hace desde el amanecer hasta el mediodía.
-Oeste, suroeste, noroeste: Cuando da lo hace desde mediodía hasta el ocaso.
En el hemisferio sur ocurre igual, sólo que el Este y el Oeste se encuentran en los lados contrarios a los del norte.
Si en el hemisferio Norte, que es donde nos encontramos, quieres que en invierno el Sol dé en tu ventana medio día o más, tiene que estar orientada hacia el Sur, Sureste o Suroeste; y si no quieres que te dé en invierno en absoluto, hacia el norte. Por tanto, la orientación que no toque el Sur en ninguna de sus extensiones sólo está indicada para climas que incluso en invierno sean muy calurosos, o que en verano sean tan calurosos que no quieras que en esa época te dé ni siquiera medio día. Pero has de tener en cuenta que tampoco recibirás mucha luz. En cuanto al Este o el Oeste, va en gustos, según prefieras el Sol y el calor al amanecer o al anochecer.

Conclusiones para la mejor orientación para nuestra casa

Aquí dejamos las conclusiones de las orientaciones, que se deducen de lo anterior:
SUR: El Sol da todo el día en invierno, primavera y otoño. En verano sólo en las horas centrales del día, cuando da más calor.
SURESTE: En invierno da todo el día. El resto del año da hasta el mediodía.
ESTE: Da todo el año desde el amanecer hasta el mediodía.
NORESTE: En invierno no da. El resto del año hasta mediodía.
NORTE: El Sol sólo dará en verano, en las primeras horas de la mañana y las últimas de la noche.
NOROESTE: En invierno no da. El resto del año, desde mediodía hasta el ocaso.
OESTE: Da todo el año desde el mediodía hasta el ocaso.
SUROESTE: En invierno todo el día. El resto del año, desde mediodía hasta el ocaso.

Nuestro consejo:

Deberíamos acomodar nuestra vivienda para poder aprovechar la mayor parte de la luz del Sol posible. Esto es, por supuesto en zonas como España. Cabe mencionar que si uno vive en el trópico le interesará más resguardarse del Sol fuerte, por tanto supongo que orientar nuestra vivienda al Norte sería lo apropiado. Sin embargo yo vivo en Galicia, Norte de España, donde el Sol es muy valioso y nuestro deseo es aprovecharlo lo más posible.
Por tanto, yo pondría lo que es la cocina mirando al Este, que es donde pasamos la mayor parte de la mañana. A medio día el sol está situado en el Sur, con lo cual se pudiera poner sala de estar, salón, comedor, habitación de estudio o juegos para niños (donde se suele pasar la mayor parte de la tarde), y para finalizar los dormitorios mirando al oeste (cuando ya el sol se pone pero todavía deja algún rayo meterse en la habitación y calentarla para dormir). Aunque si prefieres el Solete de la mañana…también sería perfecta la orientación al Este.
En cuanto al Norte, que decir, es lo más frió, yo particularmente no pondría nada, sin embargo, si uno vive en zona Sur como Andalucía podría tener en cuenta y situar alguna estancia mirando al Norte. En zonas de Galicia, Cantabria, Asturias se puede poner bodegas o despensas orientadas al Norte y así guardarlas del calor intenso, pero cuidado porque es la zona más húmeda también.

lunes, 2 de marzo de 2015

Inmobiliaria en Salamanca.


Gestión Inmobiliaria Salamanca


El Búho Inmobiliaria es una empresa con más de 25 años de experiencia y reconocido prestigio en el mercado inmobiliario en Salamanca .Parte de nuestro éxito inmobiliario en Salamanca viene de nuestra capacidad de adaptación a un mercado en continuo movimiento y la rápida respuesta de nuestro equipo comercial a la demanda de nuestros clientes.










Nuestro Objetivo


Ayudar a nuestros clientes en todo el proceso de compra-ventatraspasosalquiler en Salamanca así como ayudarle en todos los servicios postventa que nuestros clientes pudieran demandar.

Nuestra agencia cuenta con varios servicios complementarios a la búsqueda  de vivienda en Salamanca,ofreciendo de esta manera también un asesoramiento y estudio financiero,proyectos de obra  y reformas en Salamanca, decoración e interiorismo.










Diseñamos espacios para su vida, construimos la casa de sus sueños y sobretodo estamos siempre disponibles para lo que usted necesite "Gente diferente en el mercado inmobiliario en  Salamanca".

Somos imagen de marca consolidada, siendo esto el resultado de más de 25 años en los que hemos logrado dar un servicio de alta calidad y profesionalidad  que han sido factores determinantes para nuestro éxito empresarial.
Nuestra agencia cuenta con una gran oferta de exclusivos inmuebles en Salamanca  . 


El Búho inmobiliaria es tu inmobiliaria de confianza en Salamanca.


Le esperamos.

Saludos.

viernes, 30 de enero de 2015

¿Para qué sirve el valor catastral de tu vivienda a efectos fiscales?

cada vez que se pagan impuestos relacionados con la vivienda aparece por algún lado el valor catastral. es una cantidad que la administración fija para cada inmueble y según sea mayor o menor, los propietarios pagarán más o menos en seis impuestos: en el irpf, el ibi, la plusvalía municipal, el impuesto sobre el patrimonio, el itpajd y el impuesto sobre sucesiones y donaciones
el valor catastral es una cantidad que la administración fija para cada inmueble mediante una serie de criterios aprobados por el municipio en lo que se conoce como ponencia de valores. según sea mayor o menor, los propietarios pagarán más o menos en seis impuestos. así afecta a cada uno de ellos

1.- el impuesto sobre la renta de las personas físicas (irpf)
si el inmueble es vivienda habitual, no habrá que pagar por ella en la declaración de la renta, aunque sí habrá que proporcionar la información suficiente sobre el bien. si en cambio no se trata de nuestra vivienda habitual y tenemos otros pisos o locales que estén vacíos, no alquilados, habrá para pagar por ellos en nuestro irpf, en función de su valor catastral
para calcular el importe que se debe incorporar a la declaración, se multiplicará el valor catastral por un 1,1% siempre que se haya revisado el valor después del 1 de enero de 1994, o por el 2% si se ha revisado antes de esa fecha
2.- impuesto sobre bienes inmuebles (ibi)
El valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que a cada uno le toca pagar de ibi, un tributo que afecta a todas las personas que tienen un inmueble. el impuesto municipal grava la titularidad de ciertos derechos sobre inmuebles como la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa
la base imponible de este impuesto es precisamente ese valor catastral sobre el que pueden aplicarse reducciones si corresponden y un tipo impositivo que va desde el 0.07% al 0.15%. (la fórmula es: valor catastral - reducciones = base liquidable x tipo = cuota a pagar)
3.- impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal)
en la plusvalía municipal (impuesto municipal sobre el incremento del
valor de los terrenos de naturaleza urbana), la base imponible se calcula con el valor catastral, pero en este caso, el valor catastral del suelo
este impuesto grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión, bien porque se vende el inmueble, bien porque se constituyen o se transmiten derechos reales constituidos sobre él.
Para calcular la plusvalía os dejamos este enlace :


4.- impuesto sobre el patrimonio (ip)
el impuesto sobre el patrimonio grava el patrimonio neto de la persona física. uno de esos bienes o derechos que puede formar parte del patrimonio neto son los inmuebles. a la hora de pagar, se tiene en cuenta el mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el comprobado por la administración a efectos de otros tributos o el valor de adquisición
si el catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tener en cuenta para determinar la base imponible del impuesto. no obstante, el catastral suele ser inferior a los otros dos, por lo menos al valor comprobado por la administración
5.- impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (itpajd)
entre otros supuestos, el itpajd grava las transmisiones onerosas (es decir, en las que se paga un precio) de bienes inmuebles. para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor del inmueble, pero no el catastral, sino el valor real o de mercado
entonces ¿por qué se incluye este tributo a la lista de impuestos donde sirve el valor catastral? por lo mismo que debe incluirse el impuesto sobre sucesiones y donaciones y que se comentará en el siguiente capítulo (apartado 6)
6.- impuesto sobre sucesiones y donaciones (isd)
este impuesto se ocupa de la transmisión de inmuebles, las que se produce de forma lucrativa (sin pagar a cambio un precio). y al igual que con el impuesto sobre transmisiones, los bienes se deben valorar por el valor real o de mercado
este concepto de valor real es bastante indeterminado, por eso, en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma. el itpajd y el isd son dos impuestos cedidos a las comunidades autónomas y prácticamente todas ellas, salvo algún caso concreto (como la provincia de guipúzcoa, donde no existe), han aprobado un sistema de cálculo por el que, consignando el valor catastral y la antigüedad del inmueble, se establece un valor de referencia.


¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?

¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable? A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no...