lunes, 22 de septiembre de 2014

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viernes, 19 de septiembre de 2014

Gastos despúes de la venta de una vivienda


Afrontar los gastos en la compra o venta de una casa en Salamanca.

GASTOS POR LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
Recuerda que los gastos al comprar una casa son relevantes y siempre hay que tenerlos en cuenta
Una vivienda, con independencia de su régimen de uso, lleva aparejados una serie de gastos que se reflejan, por ejemplo, en la obligación al pago de unos determinados servicios e impuestos.

A. Impuestos asociados a la compra-venta de un inmueble nuevo.
A2. Impuestos asociados a la compra-venta de una vivienda usada.
B. Otros costes asociados a la compra-venta de un piso.
C. Deducciones en el IRPF por la compra de vivienda habitual.
D. Impuestos que se abonan por la venta de viviendas.
E. Ventajas fiscales por la venta de viviendas.


A.  Impuestos por la compra de vivienda nueva y de segunda mano

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la compra de una vivienda.
I.V.A. (impuesto sobre el valor añadido): supone el 8% del importe de la escritura de compra-venta. Este impuesto se abona al promotor solo cuando la vivienda es nueva.
Tipología de Vivienda  IVA

- Viviendas con Protección Pública(VPP) y Vivienda libre
  10% del importe escriturado
- Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial (VPO RE)
- Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública 4% del importe escriturado
-I.T.P. (impuesto de transmisiones patrimoniales): oscila entre el 7% y el 8% del importe escriturado, según la comunidad autónoma, y tiene  que abonarse a la delegación de hacienda. Este impuesto solo se aplica a viviendas de segunda mano, que no pagan IVA.
Supuestos  ITP
General  7% del importe escriturado
Familias numerosas, siempre que:
• Se trate de la vivienda habitual (conforme al IRPF) del titular de la familia numerosa propietario de la vivienda.
• En el supuesto de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia numerosa, ésta se venda en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Este requisito no será exigible cuando se adquiera un inmueble contiguo a la vivienda habitual para unirlo a ésta, formando una única vivienda de mayor superficie.  4%del importe escriturado
-I.A.J.D. (impuesto sobre actos jurídicos documentados): generalmente asciende al 1% del importe que consta en la escritura, aunque varía según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Ha de abonarse en la delegación de hacienda correspondiente. Además del  I.A.J.D. de la compra-venta de vivienda  (nueva y usada), existe el I.A.J.D. de la hipoteca, que es calculado por el banco sumando: capital prestado + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos. El total debería oscilar entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca (el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria) aunque puede haber diferencias dependiendo del banco y de la comunidad autónoma.
Tipología de Vivienda  IAJD
- Viviendas de Protección Oficial (VPO) y Viviendas con Protección Pública (VPP) que reúnan las características de la VPO  Exentas
- Viviendas con Protección Pública (VPP) ≤ 90 m2 útiles, que no cumplan los requisitos para gozar de la exención  0,2% del importe escriturado
- VPP con superficie > a 90 m2 útiles y Viviendas libres:
• Con importe escriturado ≤ 120.000 €  0,4% del importe escriturado
• Con importe escriturado > 120.000 ≤ 180.000 €
    0,5% del importe escriturado


Anexos
A las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda se les aplicará el mismo tipo de IVA que a ésta. Para el resto de casos, se aplicará el 21% de IVA con respecto al importe escriturado.
No se consideran anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.


B. Otros gastos asociados a la compra de una vivienda

Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor.
Además, a la compra de una vivienda hay que sumarle otros gastos tales como los gastos de tasación, los aranceles notariales y registrales, así como los gastos de gestión, en su caso.
-Gastos de Registro
Los Gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa.
-Gastos de Gestoría
En cuanto a los Gastos de Gestoría, son opcionales y son los que se derivan de la contratación de un gestor para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa (inscripción en el Registro, pago de impuestos, tramitación de las escrituras, etc.). El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada Gestoría.
-Gastos de Tasación
Mediante la ley 2/1981, de 25 de  marzo de 1981, de regulación del mercado hipotecario, se obliga a valorar la vivienda a adquirir por una sociedad de tasación antes de autorizar un préstamo hipotecario. Su coste varía de una sociedad tasadora a otra y suele estar baremado en función del valor de la vivienda tasada.
-Gastos de Notaría
Los Gastos de Notaría son los que se derivan de la intervención del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operación de compraventa. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos los notarios de España.

VENTAJAS FISCALES EN LA COMPRA DE VIVIENDA HABITUAL
A nivel estatal se suprime a partir de 1 de enero de 2013 la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, podrán continuar practicando esta deducción quienes hayan adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construcción antes de dicha fecha.
1. Deducciones en el IRPF por la compra de vivienda habitual
2. Menos retenciones en las nóminas por la compra de vivienda habitual

C. Deducciones en el IRPF por la compra de vivienda habitual

En el ejercicio fiscal 2012 se puede deducir el 15% de las cantidades invertidas en el año para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual hasta un máximo de 9.040 € anuales (con o sin financiación ajena). Teniendo en cuenta este porcentaje, se puede desgravar hasta un máximo de 1.356 € anuales.
A nivel estatal se suprime a partir de 1 de enero de 2013 la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, podrán continuar practicando esta deducción quienes hayan adquirido su vivienda habitual o satisfecha cantidades para su construcción antes de dicha fecha.


Menos retenciones en las nóminas por la compra de vivienda habitual

Se reducirá en 2 puntos el tipo de retención que se aplica en cada nómina (sin que pueda resultar negativo), siempre y cuando:
• La cuantía total de las retribuciones del contribuyente ha de ser inferior a las siguientes cantidades:
• En los rendimientos que se satisfagan o abonen a partir del 1 de febrero de 2012, la cuantía total de las retribuciones del contribuyente ha de ser inferior a 33.007,20 euros.
• En los rendimientos que se hayan satisfecho durante 2011 y enero de 2012, la cuantía total de las retribuciones del contribuyente ha de ser inferior a 22.000 euros. No obstante, para los contribuyentes que se hubiesen aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011, el citado límite de retribuciones es de 33.007,20 euros anuales, que es el vigente a 31 de diciembre de 2010.
• El contribuyente destine cantidades para la adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual utilizando financiación ajena. No se podrá solicitar esta rebaja de retenciones en la nómina cuando las cantidades se destinen a la construcción o ampliación de la vivienda ni a Cuentas Vivienda.
• El trabajador hubiese comunicado a su pagador que destina cantidades para la adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual utilizando financiación ajena por las que vaya a tener derecho a la deducción por inversión en vivienda. La comunicación podrá efectuarse a partir del momento en que el contribuyente destine cantidades para este fin y surtirá efectos a partir de la fecha de la comunicación, siempre y cuando resten, al menos, cinco días para la confección de las correspondientes nóminas.
FISCALIDAD EN LA VENTA DE VIVIENDAS
Los propietarios que vendan su vivienda están sujetos al pago de determinados impuestos, aunque tienen ventajas fiscales en caso de que inviertan el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
1. Impuestos por la venta de viviendas
2. Ventajas fiscales por la venta de viviendas

D. Impuestos que se abonan por la venta de viviendas

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)
Es un Impuesto Municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de los mismos, por la diferencia de valor desde la anterior venta hasta el momento actual.
El modo de pago, además de su cálculo, dependerá de cada Ayuntamiento.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal.
Para calcular la ganancia patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.
Con efectos desde el 1 de enero de 2013, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de una vivienda que se hayan generado en un período menor o igual a un año, se integran en la base imponible general del IRPF.
Cuando el período de generación de las ganancias patrimoniales sea superior a un año, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF. En este supuesto, se aplican los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida:
Para los ejercicios fiscales 2012 y 2013 se aplicarán los tipos de gravamen incrementados con los tipos de gravamen complementarios previstos en la Disposición Adicional trigésima quinta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (que ha sido añadida por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, publicada en el BOE nº 315, de 31 de diciembre de 2011.
No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo:
• A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición.
• A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.
• El importe obtenido tributará aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual que grava la titularidad de la vivienda.
El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.


E. Ventajas fiscales por la venta de viviendas

Circunstancias en las que no tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual:
• Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).
• Siempre que el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva.
La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda.
A estos efectos, se considera vivienda habitual aquélla que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.



lunes, 15 de septiembre de 2014

las 20 cualidades que debe tener un agente inmobiliario en Salamanca

¿cómo es el agente inmobiliario perfecto?
  1. EMPATÍA. Sabe escuchar. Y es muy paciente.
  2. VALORES. Dice siempre la verdad. Es transparente, claro y riguroso. Es honrado. Es humano.
  3. PROFESIONALIDAD. Tiene inquietud por formarse constantemente. Conoce exhaustivamente el producto, el mercado, la situación micro y macroeconómica y la legislación vigente. Realiza planes de marketing personalizados. Asesora al cliente antes, durante y después de la operación. Tiene buenos y efectivos hábitos que le ayuden a planificar su agenda. Es responsable. Es organizado. Es resolutivo.
  4. PASIÓN. Ama la profesión. Disfruta con su trabajo. Es entusiasta y dedicado.
  5. DOMINIO TECNOLÓGICO. Sabe manejar un CRM y tiene una base de datos y sistema de archivos impecable. Y, por supuesto, está muy presente en las redes sociales.
  6. CAPACIDAD DE COMUNICACIÓN Y DE NEGOCIACIÓN. Es un orador persuasivo, se comunica fluidamente y domina el arte de la negociación.
  7. ESPECIALIZACIÓN. Es un experto en su zona de actuación. Está focalizado. Busca ser diferente.
  8. SEGURIDAD EN SÍ MISMO Y ASERTIVIDAD. Tiene una alta autoestima y una gran capacidad resolutiva.
  9. PERSEVERANCIA. Es constante, muy constante.
  10. COMPROMISO. Está comprometido con la profesión, con la comunidad, con el producto y con el cliente.
  11. CAPACIDAD DE ADAPTACIÓN Y RESILIENCIA. Está abierto al cambio. Es flexible.
  12. GENEROSIDAD. Sabe competir adecuadamente y colaborar eficazmente con el resto de profesionales del entorno. Sabe trabajar en equipo y compartir.
  13. DINAMISMO. Atiende al cliente con rapidez. Está volcado a la acción. Tiene agilidad mental.
  14. CONFIANZA. Tiene una buena reputación. Genera confianza.
  15. PRIORIDAD. Sabe que el cliente es lo primero. Y tiene vocación de servicio.
  16. OPTIMISMO. Su actitud es siempre positiva.
  17. PSICOLOGÍA EMOCIONAL. Tiene habilidades sociales.
  18. PROACTIVIDAD Y VALENTÍA. Es capaz de mirar lejos. Los detalles no le ocultan el conjunto de la situación. Arriesga.
  19. CREATIVIDAD. Tiene imaginación para buscar el beneficio del cliente. Es innovador.
  20. SABER ESTAR. Tiene una buena imagen personal y modales. Tiene una buena presencia. Demuestra seguridad y seriedad.


martes, 2 de septiembre de 2014

Cómo vender con éxito inmuebles en Salamanca.

Pasos para Vender como los Grandes

No hace falta ser vendedor para vender y ganar negocio. Sea el tipo de ventas que hagas es fundamental tener pasión por lo que se vende, así como contar con un proceso de ventas bien definido para vender más con menos esfuerzo en mucho menor tiempo. En otras palabras hay que saber las bases para ser búho inmobiliario.

El objetivo de un proceso de ventas es verificar en tiempo real y de modo objetivo las posibilidades de ganar una venta. De ahí que la venta no es una actividad única, es un conjunto de actividades diseñadas para promover la compra de un producto o servicio y estas actividades se realizan durante diversas fases.
Es claro que estás fases o etapas varían del tipo de ventas que se hagan. El proceso de ventas es más largo y elaborado en la venta consultiva que en la transaccional, pero ambos tipos de venta tienen 3 puntos fundamentales en común.

1. Pasión

Si uno cree en lo que vende es muy fácil trasmitir las sensaciones y emociones que acerquen al cliente a nuestro producto pues ya hemos vivido la experiencia y es fácil trasmitir la pasión por lo que creemos en lo que vendemos.

2. Relación duradera

Crear relaciones duraderas con el cliente. Esto es vital para conseguir una invitación para comenzar una relación comercial e implica eliminar las resistencias del cliente a escucharnos. La invitación no es una entrada para comenzar una presentación de ventas, sino sólo para que el vendedor se presente y se crea un nexo y exista una comunicación, un punto de partida.

3. Confianza

Antes de poder identificar las necesidades de un cliente es necesario crear un clima de confianza que invite al intercambio de ideas. Este clima requiere un cuidadoso equilibrio entre la creación de un vínculo y el uso de la persuasión. Antes de abordar las necesidades o de facilitar una decisión es necesario venderse a sí mismo.
La idea central de estos 3 pasos es crear rápidamente un vínculo lo suficientemente fuerte como para ser “invitado” a continuar el proceso de presentación de ti mismo y de tu servicio o producto.
Finalmente si se ha tenido éxito en la creación del vínculo y se ha logrado un buen intercambio de ideas con el cliente potencial, el cierre de la operación tendría que ser el desenlace lógico.
Un proceso de ventas bien definido es la clave para cerrar más ventas en menor tiempo. El proceso de venta no es lineal, no se pasa de la primera etapa a la segunda y se continúa avanzando. Es un constante proceso cíclico; muchas veces el intercambio de información puede crear resistencia y es imposible continuar con el proceso ante ese obstáculo. La solución es volver a la primera etapa e intentar obtener de nuevo una invitación para continuar.






¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?

¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable? A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no...