sábado, 4 de octubre de 2014

Soy dueño de un tercio de un piso en Salamanca : ¿puedo vender mi parte aunque los otros no quieran?

Soy propietario de un tercio de un piso en Salamanca. ¿Puedo vender mi parte aunque las otras dos no quieran?
La cuestión por usted planteada ha hecho correr ríos de tinta entre los más respetados jurisconsultos, ya que se trata nada más y nada menos que de interpretar, y dar respuesta a la enorme polémica que ha suscitado en las últimas décadas la correcta interpretación en cada supuesto práctico del derecho de tanteo y de retracto.
Respecto al derecho de retracto existen en la legislación española al menos cuatro variantes: retracto de comuneros, retracto de coherederos (que en realidad es una subespecie del de comuneros), retracto de colindantes y retracto enfitéutico, siendo los dos primeros los que le podrían afectar a usted, aunque para acercarme a su pregunta y del tenor de la misma me fijaré en el retracto de comuneros del derecho general ya que hay algunas particularidades y diferencias en otras legislaciones como el derecho valenciano (en cuanto al patrimonio cultural), también en el gallego, aragonés, navarro, vasco y sobre todo en el catalán en lo que a los plazos se refiere.
En este sentido es conveniente en primer lugar explicar qué quiere decir la palabra retracto. Dicho vocablo procede de la expresión latina retrahere que significa 'traer para sí', 'volver a traer', en definitiva 'readquirir', es decir que para readquirir, para ejercer el derecho de retracto previamente se tiene que haber procedido a la transmisión, a la venta de su tercio y en este “trasiego” usted primero tiene que “cumplimentar” el derecho de tanteo.
Es decir, tiene que ofrecer primero su tercio a los otros dos copropietarios. El tanteo es el derecho que se tiene para adquirir con preferencia un bien cuyo propietario tiene intención de enajenar. Lo que fundamentalmente diferencia a los dos derechos es que el de tanteo existe antes de llevar a cabo la venta y el de retracto se produce cuando ya se ha transmitido el bien.
Curiosa e incomprensiblemente (hoy en día), el derecho de retracto es suficientemente tratado y regulado en el Código Civil, pero no así el derecho de tanteo, derecho este último que se nutre de los requisitos y límites establecidos por los tribunales de justicia (no de la ley), para cuando el tanteo es incumplido y por ende se acaba haciendo uso en los tribunales, del derecho de retracto.
Código Civil: Del retracto legal
Artículo 1521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Artículo 1522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Artículo 1522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Artículo 1524: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
Artículo 1525: Efectos del retracto (para no extenderme solo lo enuncio y no copio su articulado)
En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518.
Conclusión. Sí puede vender su parte a un tercero siempre y cuando se la ofrezca en primer lugar (mediante telegrama o burofax) a los otros dos copropietarios. La otra solución vendría por la división judicial de la cosa común, procedimiento que ya he tratado en casos anteriores.

VECINO QUE ALQUILA SU CASA LOS FINES DE SEMANA

En la comunidad tenemos un vecino que alquila su vivienda los fines de semana. No tiene autorización de la comunidad de propietarios. ¿Puede hacerlo? ¿Podemos denunciarlo?
En primer lugar y desde la perspectiva que otorga tanto la propia Constitución Española de 1975 como la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre, así como en el Título VI del Código Civil (artículo 1542  y siguientes), la Comunidad de Propietarios no tiene potestad, autoridad ni legitimad para directamente impedir el ejercicio de este derecho de arrendamiento (para la mayoría de la doctrina derecho personal y para otros derecho real). 
Cuestión distinta es el indebido o “ilegal” uso que hagan de ese derecho y que ustedes vengan padeciendo, puesto que como cualquier otro derecho no es tampoco ilimitado, ya que si el comportamiento de estos inquilinos incumple lo preceptuado a este respecto, en la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal y/o en la Ley de Arrendamientos Urbanos, perturbando por ejemplo grave y recurrentemente al resto de vecinos, provocando ruidos o molestias que impidan la convivencia pacífica, o causando daños aún más graves a la comunidad, se debe, previa reunión en junta de propietarios, adoptar los acuerdos necesarios para extinguir dicha práctica. En caso de que estos acuerdos resulten baldíos, se convertirán en el catalizador para iniciar las acciones legales y judiciales oportunas contra propietario e inquilinos a fin, si fuera necesario, de impedir a ambos el uso y disfrute del inmueble; de hecho, no sería la primera vez que un tribunal condena al propietario a no usar, disfrutar ni utilizar la vivienda para sí ni para terceros.
Derecho de Propiedad y de Arrendamiento:
Constitución Española:
Artículo 33:
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Código Civil (Título VI):
Artículo 1542:
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.
Artículo 1543:
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 2:  Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Limitaciones a ese Derecho de Propiedad y de Arrendamiento
Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 27: Incumplimiento de obligaciones:
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Artículo 35: Resolución de pleno derecho
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 6:
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 9:
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Artículo 20: Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Por otro lado, si con su pregunta se quisiera también referir a las distintas regulaciones administrativas que en los últimos meses han desarrollado determinadas comunidades autónomas en materia de apartamentos turísticos y de viviendas de uso turístico (aclarar que son dos conceptos y realidades distintas), no le puedo contestar con concreción porque desconozco la ubicación de su inmueble, pero sí le puedo indicar que a priori, si el alquiler lo realiza personal y directamente el propietario del inmueble, no estaría bajo la influencia de lo regulado en la letra e del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, es decir no sería un alquiler turístico, sino que un alquiler de temporada perfectamente amparado por la LAU y, por tanto, no estaría sometido a requisito administrativo alguno.
Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 5: Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
Contestando escuetamente a sus preguntas, no necesita autorización de la comunidad de propietarios, puede por tanto hacerlo y lo pueden denunciar si las molestias causadas son de suficiente entidad y gravedad.

Fuente:elconfidencial.com

miércoles, 1 de octubre de 2014

GUÍA PARA LA COMPRA DE VIVIENDAS EN SALAMANCA

Ayuda en la compra de un inmueble


GUÍA PARA LA
COMPRA DE VIVIENDAS EN SALAMANCA

DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 4 DEL DECRETO 204/1995, DE 29 DE AGOSTO, POR EL QUE SE ESTABLECEN MEDIDAS ORGANIZATIVAS PARA LOS SERVICIOS ADMINISTRATIVOS  DE ATENCIÓN  DIRECTA A LOS CIUDADANOS, LA INFORMACIÓN  OFRECIDA TIENE EXCLUSIVAMENTE CARÁCTER ILUSTRATIVO Y NO ORIGINARÁ DERECHOS  NI EXPECTATIVAS DE DERECHOS



CONSEJERÍA  DE SALUD
DIRECCIÓN GENERAL DE CONSUMO
Búsqueda de la vivienda.

Lo primero que  debemos hacer es localizar una  vivienda que  resuelva nuestras necesidades reales. La ubicación, superficie y características generales de la vivienda serán, junto con el precio, lo que nos lleve a tomar  una  decisión sobre la compra. Al ser una  compra tan  importante no está de  más que dediquemos tiempo suficiente a  informarnos sobre todos los aspectos relacionados con  la operación. Aunque  nos puedan en  principio  parecer temas muy complicados no es así y en  todo  caso no tenemos que  ser grandes expertos. Basta con  que  tengamos unos conocimientos generales que  nos permitan movernos en  este mundo  con  cierta soltura y en  todo  caso si tenemos alguna duda  que  no  podamos resolver solos, siempre podremos acudir a algún experto que  nos asesore.
Tipos de vivienda

Lo primero que  debemos saber es que  existen 2 tipos básicos de viviendas: viviendas protegidas y viviendas libres.
Viviendas libres

Son   viviendas  construidas  por  empresas  particulares  sin  ningún  tipo  de   ayudas  del  sector público. Su venta  se rige, por tanto,  por la ley de la oferta y la demanda.

Viviendas protegidas.

Son   aquellas  que   han   sido  calificadas  como   tales  por  la  Consejería  de   Obras  Públicas  y Transportes y por tanto,  gozan de  una  financiación cualificada o ventajas económicas al comprador y al promotor.   También  tendrán  esta  consideración  los  alojamientos  que   se integren  en   conjuntos  que constituyan fórmulas intermedias entre  la vivienda individual y la residencia colectiva.
Las viviendas protegidas se destinan a  familias con  recursos económicos limitados que  reúnan los requisitos que,  tanto  para  la  composición  de  la unidad familiar como  para  la cuantía y determinación de los ingresos familiares, se establecen en  los diferentes programas que  integran los planes de  vivienda y suelo.
Las ventajas de  adquirir una  vivienda protegida son básicamente económicas ya que  tienen limitado el precio de  venta  y existen otras facilidades para  su adquisición, tales como  la posibilidad de  obtener subvenciones, concesión o subrogación de un préstamo cualificado, así como  la subsidiación de intereses del  préstamo  o  la  bonificación  en   aranceles  y  honorarios  de   notarios  y  registradores  además  de exenciones en ciertos impuestos.
Por  el  contrario, sepa que  si  adquiere  una  vivienda  protegida  tendrá que  respetar una  serie  de limitaciones, ya que  al gozar  la construcción de  estas viviendas de  ventajas y apoyos del sector público tienen también una serie de limitaciones a la libre disposición y uso de la vivienda.
Básicamente, serían las siguientes:
1.    Debe  destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.

2.    Salvo excepciones, no podrá  transmitir la vivienda hasta pasados 10 años.

3.    No puede tener  otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce  o disfrute vitalicio

4.    Sus ingresos no deberán superar unos topes.

5.    Mientras que  la vivienda sea protegida, si desea transmitirla deberá comunicar su intención a  la Delegación  Provincial  de  la  Consejería  de  Obras  Públicas  y  Transportes  y,  sobre  todo,  deberá venderla a un precio máximo previamente establecido, sin poder  cobrar  más dinero por las obras o mejoras que  haya  realizado en la vivienda, salvo en el caso de segundas o posteriores transmisiones en los que se podrá  aumentar un máximo del 10 % el precio de venta.
Si la vivienda que  pretende adquirir es protegida le recomendamos por tanto  que  se informe bien de todos  los  detalles  consultando  a   la  Delegación  Provincial  de   la  Consejería  de   Obras  Públicas  y Transportes.

Adquisición de  viviendas en régimen cooperativo

Una  posibilidad  para   adquirir  la  vivienda  es integrarse  en  una  sociedad  cooperativa  que  se encargue de la construcción de las viviendas. Acudir a esta modalidad suele hacer que  el precio final de la vivienda sea menor  que  si la adquirimos ya construida por un tercero, pero  es importante saber que  si se adquiere  una   vivienda  por  este  sistema  se está  participando  en  una   actividad empresarial  y  si  el proyecto no  llega a  buen  puerto  podríamos perder nuestras aportaciones a  la cooperativa. Por  todo  lo anterior, si se va a integrar en  una  cooperativa para  construir su vivienda asegúrese de  que  es de  total confianza  (para   lo  que,  entre   otras comprobaciones,  puede consultar si  está  inscrita  en  los  registros públicos correspondientes) y compruebe los seguros y garantías que ofrece.
Las  cantidades  que  entregue deben estar Avaladas  o  aseguradas, tal  como  se indica en  el apartado de "Aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta".
Empezamos a buscar. Primero, la zona.

Una vez decidido el tipo de vivienda que  queremos adquirir debemos localizar en primer lugar la zona  de  la ciudad en  la que  nos gustaría establecernos. Para localizar esa zona  sea realista en  relación
con sus disponibilidades económicas actuales y tenga en cuenta aspectos tales como:

Medios de comunicación cercanos
Colegios Comercios Centros de ocio
Aparcamientos disponibles

Centros sanitarios Zonas deportivas Seguridad
Actividades   molestas   que   puedan  existir
Gustos personales

Sería aconsejable pasar por la zona  varios días de la semana y en  horarios distintos al objeto de comprobar cómo es esa zona  en distintos momentos.
A la  hora  de  tener  en  cuenta todos estos aspectos piense  no  sólo  en  la  situación  actual  sino también en su evolución previsible en los próximos años. Piense que la vivienda lo será para  muchos años.

Después, la vivienda.

Una   vez   localizada  una   zona,  debemos  buscar  una   vivienda  que   se  adapte  a   nuestras necesidades. Al igual que  le aconsejábamos en relación con la zona  de la ciudad o pueblo, le recordamos que  debe ser realista y práctico. Tenga en cuenta:

Metros cuadrados de la vivienda. No es lo mismo que le indiquen  metros  útiles  (que son los  que realmente  tendrá usted  para  usar)  que  metros  construidos  en  los  que  se incluyen la parte correspondiente a zonas comunes.
Antigüedad del edificio
Si se adquirirán además garajes o trasteros, deben visitarse y comprobar su estado.
Calidades
Posibles deficiencias tales como humedades, grietas, etc.
Gastos de comunidad Elementos comunes del edificio Luminosidad
Ventilación

Es muy  interesante que  tengamos muy  en  cuenta los gastos de  comunidad que  tendremos. Dichos gastos dependen de la cuota  de participación en la comunidad. A cada piso o local se atribuirá una cuota  de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota   servirá  de  módulo  para   determinar la  participación en  las  cargas y beneficios por  razón   de  la comunidad, con  lo cual a  mayor  cuota  mayor  gasto de  comunidad, tanto  para  gastos ordinarios como extraordinarios.
En  nuestra Comunidad  autónoma tenemos  muy  fácil  obtener mucha información  interesante sobre la vivienda  que  queremos adquirir gracias  al  Decreto 218/2005, de  11 de  octubre, por el que  se aprueba el reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.
En  dicha norma  (que  no se aplica en  compraventas ente  particulares) se establece una  figura básica como  es el Documento Informativo Abreviado (DIA). Basta que  solicite información sobre una vivienda para  que  nazca el deber de  entregar una  copia de este documento. El contenido del documento será distinto según se trate de:
- Venta  de una  vivienda en proyecto o en construcción. El DIA en este caso incluirá datos del promotor, del proyectista y, en su caso, del director de obra  y empresa constructora, la fecha prevista de entrega, el plano de emplazamiento, la superficie útil tanto  de la vivienda como de sus anejos, etc. La lectura de este documento le permitirá hacerse una  idea exacta de la vivienda que desea comprar.
- Venta  de  una  vivienda  en  primera  transmisión  ya  construida.  El  DIA  en  este  caso, además de  la mayoría de  la información que  se debe ofrecer en  caso de  que  la vivienda esté en  proyecto o en construcción, incluirá otros extremos, tales como  la fecha de  la recepción de  la obra  por el promotor, mención de  si se dispone de  todas las licencias administrativas necesarias para  la ocupación de  la vivienda, datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, etc.
Para  segundas  o  ulteriores  transmisiones  de   la  vivienda,  si  la  transmisión  no   se  hace entre particulares  directamente,  sino  a   través  de   quien  ejerza  una   actividad  empresarial  o   profesional (inmobiliarias o Agentes de  la Propiedad Inmobiliaria), se deberá entregar a los consumidores que  por su intermediación visiten una  vivienda, una  ficha informativa respondiendo de  la veracidad de  sus datos. Dicha  ficha  ofrecerá  información  tal  como  la  dirección  de  la  vivienda,  su descripción  y la  del  edificio,  el precio de venta,  nombre del propietario, cargas y superficie, año  de construcción si consta en la escritura, cuota  de la comunidad de propietarios, acometidas, etc.
Además de  lo anterior, se establece también la existencia de  una  Nota  Explicativa en  la venta  de viviendas sobre el precio y las formas de  pago. En dicho documento se detallará el precio de  venta  de  la vivienda haciendo constar que  del precio total se deducirá cualquier cantidad que  entregue el adquirente antes de la formalización del contrato, salvo que  conste expresamente que  dicha entrega se realiza en otro concepto. Si se prevén aplazamientos del precio, se indicará  toda  la  información al  respecto (tipo  de interés, principal e intereses, fecha de  vencimiento, plazo, etc).  Si se prevé  la posibilidad de  subrogación de  hipoteca, se facilitará toda  la información al respecto (notario, fecha de  la escritura, condiciones del crédito, etc.). Se indicarán también los periodos de validez de todas las informaciones anteriores.
Una vez localizada una  vivienda que  pueda satisfacer nuestras necesidades a la vista de todos los datos indicados anteriormente, debemos continuar con nuestras comprobaciones:

Visita al Registro de la Propiedad.

El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.

En el Registro se inscriben los documentos que  se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que  recaen sobre ellos tales como  la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas  que  les  pueden afectar como  los  embargos. Aunque, salvo  algunas  excepciones  como las escrituras de  hipotecas, no  es obligatorio inscribir en  el Registro los bienes inmuebles, sí es muy aconsejable su uso por la seguridad que  ofrece a quien lo utiliza, ya que,  una  vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como  cierto sólo lo que  dice el Registro.
Hay  dos medios para  obtener información sobre la situación de  la vivienda que  pretendemos adquirir: la nota simple y la certificación. Ambas deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo. La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y va firmada por el registrador. El problema es que  el precio de la certificación es mayor  que  el de la nota  simple. Tenga en cuenta el importe de  la compra y el grado  de seguridad que  desea obtener. Normalmente una  nota  simple es suficiente. Los principales datos que  debemos comprobar en estos documentos son:

o     Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la vende.

o     Las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.

Otras comprobaciones que debemos hacer

Debemos también comprobar en  la comunidad de  propietarios si el vendedor está al corriente en  el pago  de  las cuotas a dicha comunidad. Debemos hacerlo porque el adquirente de  una  vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de algunas de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores  titulares.  En   concreto se  responde de   las  cantidades  correspondientes  a   los  meses  ya transcurridos  del  año  en  el  cual  tenga lugar  la  adquisición  y al  año  anterior.  El  piso  estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

También  es interesante  saber si  el  vendedor está  al  corriente  en  el  pago  del  Impuesto  sobre Bienes Inmuebles  (conocido  a  veces como  "la  contribución").  Si  el  impuesto  no  hubiese  sido  pagado deberá hacerlo el comprador, ya que  los bienes inmuebles quedarán afectos al pago  de  la totalidad de  la cuota  tributaria correspondiente  a este  tributo.  Para comprobar este dato  puede pedir al vendedor que  le exhiba los documentos justificativos de los pagos correspondientes.

Información   y  documentación   previa  a   la   firma   del   contrato  en primera transmisión.

Con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato el comprador tendrá derecho a recibir a cargo  del vendedor copia de una serie de documentos:
1.    Si no se habían entregado con anterioridad, documentos informativos contemplados en el
Decreto 218/2005 (DIA y nota explicativa sobre el precio y las formas de pago).
2.    Licencias o actos administrativos para  la utilización o la ocupación de la vivienda.
3.    Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
4.    Seguros y garantías.
5.    Libro del Edificio.
6.    Acometidas de los suministros.
7.    Evacuación del inmueble en caso de emergencia.
8.    Certificación de hallarse al corriente en el pago  del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El contrato privado.

En  España la  forma  que  debe adoptar un  contrato de  compraventa de  un  inmueble es libre. Podríamos adquirir una vivienda mediante un  contrato privado (incluso  por  un  contrato verbal)  que sería perfectamente válido. La escritura pública ante  notario no es por tanto  imprescindible. No obstante, la trascendencia de  este tipo de  contratos hace que  cualquiera de  las partes pueda exigir, con  arreglo a los artículos  1279  y 1280  del  Código  Civil, el  otorgamiento  de  la  escritura  pública.  De  hecho, la  inmensa mayoría  de  compraventas  de  viviendas  se hacen en  forma  notarial.  Es absolutamente  recomendable utilizar la escritura ante  notario para  hacer la compra.
En la práctica lo que  se suele hacer es realizar la compraventa a través de  un contrato privado, que  ya tiene efectos obligatorios y que,  como  vimos, es perfectamente legal aunque no tenga las ventajas de las escrituras públicas.
Posteriormente  se suele  acudir  al  notario  y  al  firmar  la  escritura  pública  se  produce una "renovación  del  contrato"   con   lo  cual  la  escritura  termina  prevaleciendo  sobre  el  contrato  privado. Normalmente es en ese momento cuando se entrega la totalidad del dinero pendiente de pago.
Si el contrato privado se firma entre  particulares es interesante recordar que  no  hay  especiales obligaciones por lo que  debemos intentar que  la redacción de las distintas cláusulas sea equitativa. Es muy aconsejable que  se incluya una  cláusula que  establezca que  los gastos se harán según ley, al objeto de dejar claro quien debe pagar cada concepto.

Si se incluye la cláusula "según Ley" el vendedor pagará los gastos de cancelación de las cargas pendientes, la plusvalía y la mayor  parte  de  la escritura (la matriz u original), mientras que  el comprador pagará la otra parte  de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y, según proceda, el IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, si la compra es entre  particulares, se puede pactar cualquier tipo de  reparto de  los gastos. Si la compra se hace a una  empresa debemos tener  en  cuenta lo dispuesto en el apartado siguiente.

Contenido del contrato privado si vamos a comprar a una empresa.

Debemos saber que  los artículos 3.2.  y 10 del Real Decreto 515/1989, de  21 de  abril, continúan siendo de  aplicación en  Andalucía, a pesar de  que  casi todo  el resto de  esa norma  no lo es al haber sido sustituida por el Decreto 218/2005, de  11 de  octubre. Recordamos que  estas normas no son aplicables si vamos a comprar la vivienda directamente a otro particular.
Pues bien, el artículo 10 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, establece que  los documentos contractuales de  compraventa de  viviendas deberán ir redactados con  la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que  no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente   deberán   responder  a   los   principios   de   buena  fe   y   justo   equilibrio   de   las contraprestaciones, lo que entre  otras, implica la prohibición de  inclusión de cláusulas que:

A) No reflejen con  claridad u omitan, en  los casos de  pago  diferido, la cantidad aplazada, el tipo de   interés  anual  sobre  los  saldos  pendientes  de   amortización  y  las  condiciones  de amortización de  los créditos concedidos y las cláusulas que  de  cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
B)   Impongan un  incremento del precio por  servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que  no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que  puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:
1.  Las  reformas  de   obra   motivadas  en   causas  diligentemente  no  previsibles  en   el momento de  la  aprobación  de  los  proyectos de  urbanización  o construcción  que  hayan de  originar  modificación  del  precio  estipulado,  serán previamente  comunicadas  a  los adquirentes  quienes deberán dar  su conformidad a  la cuantía exacta que  la  reforma produzca.
2.  Las reformas que  propongan los adquirentes serán asimismo objeto de  formalización documental   que    contendrá   sucinta   descripción   de    su   contenido   y   concretas repercusiones que  deriven en el precio y plazo de entrega que  hubiesen sido pactados.
C)   Supongan  la   repercusión   al   comprador  o   arrendatario   de   fallos,   defectos   o   errores administrativos o bancarios que  no les sean directamente imputables.
D)   Impongan, en  la primera venta  de  viviendas la obligación de  abonar los gastos derivados de la preparación de  la titulación que  por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva  propiedad  horizontal,  hipotecas  para   financiar  su  construcción  o   su  división  o cancelación).

Aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta:

En algunas  ocasiones  se ponen a la  venta  viviendas que  aún  no están terminadas  de  construir. En estos casos se suelen entregar unas cantidades que  pueden actuar como señal (arras de desistimiento) y, a menudo, también como  parte  del precio. Las arras suelen ser un 10 o un 20 por ciento del precio del contrato.  Si  al  final  decide  no  comprar la  vivienda  lo  normal  es que  pierda  la  cantidad  entregada en concepto de  señal.  Si,  por  el  contrario,  es el  vendedor el  que  decide  no  vender la  vivienda,  deberá entregarle el doble de la cantidad entregada como arras.
Asegúrese de  que  la cantidad que  usted entrega lo es también como  parte  del precio y del tipo exacto de arras que  se establecen, ya que  también existen las llamadas arras confirmatorias que  suponen que  el contrato queda ya establecido sin que  las partes puedan, como  ocurría  con el caso de las arras de desistimiento,  renunciar  a  la  operación.  Si  está  absolutamente  convencido  de  que   quiere  adquirir  la vivienda  y tiene  la  financiación  totalmente  asegurada puede que  le  interese  a  usted pactar este  tipo  de arras para  que el vendedor no pueda desistir finalmente del contrato.
Es normal  en  estos casos que  se pacte además la  entrega de  ciertas  cantidades  de  dinero periódicamente hasta la firma del contrato de  compraventa; estas cantidades se descontarán también del importe total de la misma.
Para evitar riesgos en relación con la entrega de estas cantidades, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora  de  las  percepciones  de  cantidades  anticipadas  en  la  construcción  y  venta   de  viviendas, establece que  las personas físicas y jurídicas que  promuevan la construcción de viviendas que  no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de  temporada, accidental o circunstancial y que  pretendan obtener de  los cesionarios entregas de  dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
   Garantizar, para   el  caso de  que  la  construcción  no  se inicie  o  no  llegue  a  buen   fin  por cualquier causa en  el plazo convenido, la devolución de  las cantidades entregadas  más el interés legal del dinero, mediante:
-      Contrato de seguro con una  Entidad Aseguradora.
-      Aval solidario prestado por Banco  o Caja de Ahorros.

   Percibir las cantidades anticipadas a través de una  Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor  y de las que  únicamente podrá  disponer para  las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
Si llegado el plazo establecido para  iniciar las obras o para  la entrega de la vivienda sin que  tenga lugar una cosa u otra, el comprador de la vivienda puede optar  entre:
a)    Rescindir el contrato y percibir las cantidades entregadas más el interés legal del dinero.
b)    Conceder una  prórroga al promotor,  que se hará  constar en el contrato, con indicación del nuevo  plazo de finalización de las obras y entrega de la vivienda.

La financiación de  compra a través de  una hipoteca.

En caso de que  se decida por la financiación de la operación por una  entidad financiera lo normal es acudir a la figura de  la hipoteca. Cuando hablamos de  una  hipoteca en  realidad nos referimos a  un contrato de préstamo de dinero cuya  devolución queda garantizada por un bien inmueble, normalmente el propio inmueble que  adquirimos. Al asegurarse quien presta el dinero que  si no se devuelve lo recuperará subastando el  inmueble,  los  intereses  que  solicita  suelen  ser más bajos  que  los  que  exige  para   los prestamos que sólo tienen una  garantía personal.
Si debemos acudir al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que  debemos hacer es solicitar condiciones a  varias entidades financieras. Cuantas más entidades visitemos mejor ya  que  lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante.
Una  vez  seleccionada  la  mejor  oferta  se debe intentar  negociar  con  la  entidad  correspondiente una  mejora adicional ya  que  las entidades pueden mejorar a  veces las condiciones aunque a  cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como  domiciliar nóminas o recibos. Recuerde siempre que  el cliente  es usted. Usted está  comprando dinero  y quien  va a ganar dinero  con  la  operación  es la  entidad financiera.
Las principales condiciones que  deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son las siguientes:
Cantidad que se prestará. Tenga en cuenta que  las entidades no dan  siempre el 100%  del valor de tasación del inmueble (es habitual que  se abone tan sólo el 80%) y que,  además, junto con el precio de la  vivienda  hay  que  afrontar otros gastos  adicionales. Considere que  el  valor de  tasación no  siempre coincide con el valor de mercado.
Tipo  de  interés fijo o variable.  Los tipos variables son en principio más bajos que  los fijos pero, como  su propio  nombre indica, esta situación  puede cambiar y pueden aumentar mucho   en  el  futuro (aunque también  podrían disminuir).  El  tipo  fijo es más caro  al  principio  pero  le  da  una  seguridad  total sobre las cantidades que  deberá pagar en  el futuro. Si se decide por el tipo variable sepa que  pasado un tiempo (normalmente 6 o 12 meses) se procederá a la revisión del tipo de interés aplicable. Para fijar este tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente dos componentes:
    Índice de  referencia. Para fijar el dinero que  debemos pagar existen unas referencias oficiales y recomendadas para  préstamos hipotecarios publicados por  el Banco  de  España, que  van  variando en función de  la evolución de  los tipos de  interés. El más conocido es el Euribor que  es el tipo al que  las entidades  financieras  se prestan entre  sí en  el  mercado interbancario  del  euro.  Otros índices  existentes son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas, el índice CECA, etc.
    Diferencial. A este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto  por ciento adicional.
Así, si le ofrecen el índice euribor y un diferencial del 0.75,  si el euribor en  ese momento está a
3.25  el interés final que  tendrá que  pagar será del 4 %. Pero  tenga en  cuenta que  en  la próxima revisión del tipo de interés si el euribor hubiese subido al 4 % pasaría a pagar el 4.75 %.
    Redondeo. Puede  ser  relativamente  importante  desde  el  punto   de   vista  económico  que   el redondeo de  la suma entre  el índice de  referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja. Pida a  su entidad financiera que  el redondeo se haga a la baja.

Plazo de  amortización.  Cuanto mayor  sea el  plazo  de  devolución  del  dinero  mayor  será  la cantidad de  intereses que  se abone. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez  mayores. En otros países se conceden incluso  hipotecas  a  100  o más años. Aunque  el  efecto  de  reducción  de  las  cuotas mensuales es muy importante a mayor  plazo de  amortización mayor  será la cantidad de  intereses totales que  paguemos. Sume los intereses totales que  tendría que  pagar con  distintos plazos de  amortización y decida en consecuencia.
Comisión de  apertura y  estudio.  La  suelen  cobrar   las  entidades  financieras  por  los  gastos generales que  les ocasiona la operación. Suele ser un tanto  por ciento sobre el total del crédito. Tenga en cuenta que se trata  de un dinero del que deberá disponer en el momento de la compra y no en el futuro.
Comisiones de  cancelación total y parcial. Se aplica en caso de que  queramos cancelar parcial o  totalmente  la  hipoteca  de  manera  anticipada.  También  es un  tanto   por  ciento  de  la  cantidad  que amortizamos. Por ley, en los préstamos a interés variable, la comisión por amortización está limitada al 1% sobre el  capital  pendiente  de  amortizar.  Para préstamos a interés  fijo la comisión puede ser más alta.  Si tiene  pensado  en   el  futuro  ir  pagando  cantidades  anticipadamente  intente  negociar  con   la  entidad financiera para  que  le reduzca al máximo la comisión de cancelación parcial.
Cuando se decida a realizar una  amortización anticipada el banco le preguntará si prefiere reducir cuota   o  plazo. Si  decide  reducir cuota   sepa que  pagará menos todos los  meses, lo cual  le  resultará atractivo, pero  el tiempo de  amortización total de  la hipoteca no variará. Si por el contrario reduce plazo seguirá pagando lo mismo todos los meses pero  el tiempo restante para  terminar de  pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque  aparentemente esto no  es muy  atractivo, piense que  los intereses totales que pagará serán menores con  lo  cual, si  puede permitirse  seguir pagando la  misma  cuota, es preferible amortizar plazo.
Comisión de  subrogación. Tienen por  ley un  tope  máximo del 1%  del préstamo. Permite el cambio de  hipoteca de  una  entidad financiera a  otra,  con  la posibilidad de  variar el tipo de  interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. La entidad financiera tiene que  estar de acuerdo para  que  se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
Para saber si  en  conjunto,  considerando  los  tipos  de  interés  comisiones,  etc,  nos interesa  más una  oferta u otra  es muy útil fijarse en  la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Debemos comparar las  distintas  TAE que  serán las  que  realmente  nos indiquen  lo  que  tendremos que pagar en  conjunto  por  la  hipoteca.  Y no  olvide  nunca que   esta  comisión  de  subrogación  puede ser negociable y que  las entidades financieras la pueden reducir, o incluso eliminar, según el cliente de que  se trate.  Intenta siempre negociar las mejores condiciones posibles.
Otra  posibilidad que  existe en  relación con  la búsqueda de financiación a través de  una  hipoteca es la  de  acudir  a  la  subrogación.  En  este  caso ya  existe  una  hipoteca  previa  del  vendedor. Si  las condiciones  de  esta  hipoteca  son interesantes  para  usted y la  entidad  financiera  acepta el  cambio  se puede acudir  a esta  posibilidad.  En el  documento privado  se debe hacer constar que  del  precio  total  se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.
Si  se llega  a un acuerdo sobre las  condiciones  del  préstamo se suele  pasar a la  siguiente  fase que  es la tasación del inmueble. La tasación la hace una  empresa especializada designada por la entidad financiera. Los gastos de la tasación los abonará usted, incluso aunque finalmente no se llegara a realizar la operación.

Si el préstamo que  solicitamos está garantizado por  una  vivienda y es por  un  importe igual o inferior a 150.253,03 euros, una  vez  que  la vivienda ha  sido tasada y la entidad financiera ha  estudiado nuestra solvencia  económica  nos hará, si  procede, una  oferta  vinculante  que  contendrá las  condiciones más importantes del crédito que  nos ofrecen, o nos denegará la solicitud de préstamo.
La   oferta  deberá  ser  firmada  por   un   representante  de   la  entidad  y,   salvo  que   medien circunstancias  extraordinarias  o no imputables  a la  entidad,  tendrá un plazo  de  validez no inferior a  diez días hábiles desde su fecha de entrega.

No sólo hay  que abonar el precio de la vivienda...

Debemos tener  en  cuenta que  junto con  el precio que  deberemos abonar al vendedor debemos hacer frente a otros gastos. El vendedor también deberá hacer por su parte algún gasto ocasionado por la venta.  Analicemos estos aspectos que no debemos olvidar para  no tener  disgustos.
Pago a  la  inmobiliaria o  al  Agente de  la  Propiedad Inmobiliaria,  gestor, abogado o,  en general, quien haya mediado en  la adquisición. Si se trata de una
compraventa en la que  ha mediado un tercero, quien haya  contratado sus servicios, tendrá que  pagarle un dinero  por  los  mismos.  Los honorarios  de  estos profesionales  son libres  pero  de  manera  puramente estimativa podemos indicar que  suelen rondar  entre  el 3 y el 5%  del precio de  la vivienda, aunque este porcentaje  puede  variar.  Es  muy  aconsejable  que   se informe  por  escrito  de  los  honorarios  que   se percibirán  por  la  actividad  de  mediación  y  de  quien  será  el  encargado  de  pagarlos.  También  sería importante que  compruebe si el profesional en cuestión cuenta con un seguro de responsabilidad civil.
Comisiones relacionadas con la hipoteca. Ya hemos hecho referencia a ellas en  el apartado dedicado a los créditos con  garantía hipotecaria. Recuerde que básicamente en el momento inicial de la compraventa tendrá que  abonar la comisión de apertura y estudio y los gastos de tasación de la vivienda.
Gastos  notariales.  Grava   los  documentos  notariales,  en   este  caso  la  propia  escritura  de compraventa y, en su caso, la de la hipoteca. Los aranceles notariales están establecidos en la legislación pero  ésta permite que los notarios reduzcan sus honorarios hasta un 10%.
Gastos del  Registro de  la Propiedad. El registrador presentará una  minuta que  dependerá del precio de  la vivienda y, en  su caso, por el importe de  la hipoteca. Consulte los precios en  las oficinas del Registro de  la Propiedad. Si va  a  suscribir una  hipoteca probablemente la propia entidad financiera le informará directamente de los gastos correspondientes.
Gastos de  gestoría. La tramitación de los documentos necesarios para  la adquisición de vivienda suele  ser  encargada  por   el  banco  a   una   gestoría  que   le  asegure  que   todos  los  trámites  son cumplimentados correctamente. El pago  de estos gastos lo paga el comprador de la vivienda.
Impuesto sobre el Valor  Añadido (IVA). Si se trata  de  la primera transmisión de  la vivienda, el comprador deberá  abonar al  vendedor el  IVA.  Normalmente  se aplica  un  7  %  pero  si  la  vivienda  es protegida el tipo se reduce al 4%.
Impuesto   sobre   Transmisiones  Patrimoniales.  Si   se  trata    de   segunda  o   posteriores transmisiones el comprador no abona el IVA sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Debamos de pagar el Impuesto sobre el valor añadido o el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, deberemos abonar además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Impuesto  sobre el Incremento  de  Valor  de  los  Terrenos de  Naturaleza Urbana (Plusvalía).
Este impuesto, conocido coloquialmente como  la plusvalía, debe abonarlo en principio el vendedor.

Impuesto sobre la renta de  las personal físicas. Una parte  del dinero que  destinamos a pagar la vivienda se puede desgravar, lo cual es positivo para  el comprador.
En  concreto, la  deducción  fiscal  aplicable  es limitada.  Para aprovechar lo  mejor posible  esta posibilidad, por  tanto,  lo mejor es distribuir al máximo la renta   utilizada en  varios ejercicios. Para ello podemos utilizar dos instrumentos:
Antes de  realizar  la  adquisición  podemos hacer uso de  una  cuenta ahorro-vivienda  que   nos permite que  el dinero que  ingresemos en  ella se considere ya  como  destinado a  la adquisición de  la vivienda. La desgravación en este caso tiene un tope  que  debe consultar en la normativa correspondiente. Hay que  tener  en cuenta que  el dinero que  ingresemos en esta cuenta ya no puede destinarse a otra cosa ya que  si no tendríamos que  devolver la desgravación que  disfrutamos con sus correspondientes intereses de  demora. Por  tanto  si no está completamente seguro de  que  en  los próximos 4 años va a adquirir una vivienda, mejor que  no utilice este instrumento.
Tras la adquisición, lo ideal es seguir destinando una  parte  de la renta  cada año  a la adquisición al objeto  de  optimizar la inversión, teniendo en  cuenta los topes de  desgravación que  en  cada caso se establezcan por la normativa reguladora del impuesto sobre la renta.
Por  otro lado, además de  este efecto "positivo" de  la adquisición de  una  vivienda, hay  que  tener en   cuenta  también  en   relación  con   este  tributo  que   el  comprador debe  incluir  como   ingreso  en   la declaración de  la renta  el valor de  la vivienda. No es un  gasto que  deba afrontar inmediatamente, pero téngalo  en  cuenta para   no  llevarse  una   muy  desagradable  sorpresa al  realizar  el  año   que   viene  la declaración de la renta.
Impuesto sobre los Bienes Inmuebles. Este tributo, conocido coloquialmente como  contribución urbana, es un tributo real que  soporta directamente la vivienda, con independencia de quien sea su titular. Se paga cada año  y consiste en un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda.
Ayudas para la adquisición de  viviendas.

Como  ya hemos indicado en  varios puntos de  esta guía  existen en  la actualidad un gran  número de ayudas para  la adquisición de viviendas para  ciertos colectivos. Infórmese de todas estas ayudas en las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

En el notario.

En primer lugar recuerde que  si la compra se la hará  a otro particular debe pactar con  él en  qué notario se hará  la firma. Si es una  empresa a la que  usted le comprará la vivienda es usted el que  puede elegir el notario.
Es aconsejable que  el día antes de la firma de las escrituras acuda a la notaría y lea con atención el borrador de la escritura al objeto de comprobar que  todo está correcto. En caso contrario, solicite que  se efectúen las modificaciones oportunas. Si se va a firmar una escritura pública tendrá derecho a examinar el proyecto de  escritura pública de  préstamo hipotecario  en  el despacho del notario al menos durante los 3 días hábiles anteriores a  su otorgamiento. El prestatario podrá  renunciar expresamente, ante  el notario autorizante, al señalado plazo siempre que  el acto  de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
Repase también antes de  acudir a la notaría con  el vendedor y con  el responsable de  la entidad financiera en caso de que  se vaya  a constituir una  hipoteca, las cuentas exactas teniendo en cuenta todos los gastos para  que  en  el momento de  la  firma de  las  escrituras no surja ningún inconveniente  de  última hora.
El día de la firma de las escrituras es el momento central del proceso de la compra de la vivienda. Es en  ese momento cuando se abona el  precio  total  y se hace entrega de  las  llaves  de  la  vivienda, convirtiéndose usted, por tanto,  en el nuevo  propietario de la vivienda.
Antes de  firmar las escrituras compruebe documentalmente que  están abonados los gastos de comunidad, los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro ya que  la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo  a la vivienda que  ha comprado.
Los pagos a la comunidad se acreditan mediante una  certificación que  debe exhibir el vendedor emitida por dicha comunidad con firma del secretario y el presidente de la misma. Los pagos del impuesto de  bienes inmuebles se justifican con  la presentación de  los oportunos justificantes de  los pagos. Aunque usted puede renunciar a la presentación de estos documentos no es nada aconsejable que lo haga.
La  existencia  de  cargas o  hipotecas  puede ser comprobada mediante  la  copia  simple  que  el notario debe solicitar al registro de  la propiedad. El notario le advertirá si existe algún problema en  este sentido. Es común   que  en  la  nota  simple  aparezca en  la  nota  simple  es la  existencia  de  afecciones fiscales. Aunque  normalmente no suelen representar ningún problema, ya que  la mayor  parte  de las fincas están sujetas a estas notas que  no suponen ninguna irregularidad, es recomendable que  se informe sobre el significado de  dichas afecciones. Recuerde que  parte  del trabajo del notario consiste en  asesorarle jurídicamente sobre este tipo de aspectos, por lo que no dude  en plantear sus dudas a estos funcionarios.
No acepte que  se reflejen en la escritura precios inferiores al real ni entregue ninguna cantidad si dicha entrega no queda reflejada en un documento.
Por  último,  indicar  que   se firmará  una   escritura  de  constitución  de  un  crédito  con  garantía hipotecaria. El notario deberá:
1.  °  Comprobar si  existen  discrepancias  entre   las  condiciones  financieras  de  la  oferta  vinculante  del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que,  en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.

2.  ° En el caso de  préstamo a tipo de  interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
b)  Que   el  tipo  de   interés  aplicable  durante  el  período  inicial  sea inferior  al  que   resultaría teóricamente de  aplicar en  dicho período inicial el tipo de  interés variable pactado para  períodos posteriores.
c)  Que  se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no  sean semejantes al alza y a  la baja, el notario consignará expresamente en  la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.

3.  ° En el caso de  préstamos a tipo de  interés fijo, comprobar que  el coste efectivo de  la operación que, calculado  conforme  a  las  reglas  establecidas  por  el  Banco   de   España, se  hace constar a  efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
4.  ° En  el  caso de  que  esté  prevista  alguna  cantidad  a  satisfacer  por  el  prestatario  al  prestamista  con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que  dichas facultades del prestatario se limiten de  otro modo  o no  se mencionen expresamente, consignar expresamente en  la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
5.  ° En el caso de  que  el préstamo esté denominado en  divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
6.  °  Comprobar que  ninguna  de  las  cláusulas  no  financieras  del  contrato implican  para   el  prestatario comisiones o gastos que  debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
Trámites posteriores a la firma  de las escrituras

Una  vez  que  haya   firmado  la  escritura  de  compraventa se debe tener   cuidado  de  hacer las siguientes comprobaciones y gestiones atienda a los siguientes trámites y obligaciones:

✓  Compruebe que fueron abonados los impuestos y aranceles correspondientes.
En  la mayoría de  los casos una  gestoría es la que  se encarga de  gestionar el abono de  los impuestos y aranceles que  deben percibir administraciones públicas, notarios y registradores. No obstante puede hacerlo usted mismo, aunque si existe una  hipoteca lo normal es que  la entidad financiera le exija que  estas operaciones y pagos se hagan a través de  una  empresa para  asegurarse de  que  se realizan correctamente.
✓  Comprobar que recibe las escrituras. Aunque  tardará meses en  hacerlo, finalmente debe quedarse con  la  escritura  de  compraventa. Si  se hizo  hipoteca,  también  debe quedarse con  copia  de  la
escritura correspondiente.
✓  Comprobar que se hizo  la inscripción en  el Registro de  la Propiedad. Dicha comprobación se hace al objeto de asegurarnos de que  obtendremos la máxima protección que nos da el registro.

✓  Comprobar que en  el  Catastro  quedó  reflejo de  la  nueva titularidad. El  cambio  en  la
propiedad de la vivienda debe ser comunicada al Catastro al objeto de que  los datos del nuevo  propietario consten en  él. Hay  que  comprobar que  esta comunicación se efectúa ya  que  los datos del catastro se utilizan para   el liquidar el impuesto de  bienes inmuebles y en  caso de  no  comunicar el cambio en  la propiedad dicho impuesto continuará siendo remitido al anterior propietario.
✓  Comunidad de  Propietarios. Identifíquese como  nuevo  propietario, facilite su domicilio para cualquier notificación y pacte la forma de pago  de los gastos que  desde ahora deba hacer.
✓  Notificación del  cambio a las empresas suministradoras. No olvide poner  a su nombre los suministros que  afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc.).
Reclamaciones por defectos en la vivienda.

Si  aparecen  defectos  en   la  vivienda  sepa  que   tiene  un  plazo  de   dos  años  desde  que   se manifiestan  los  mismos,  para   reclamar  contra   las  personas físicas  o  jurídicas  que  intervinieron  en  el proceso  de   la  edificación,  de   acuerdo  con   la  Ley  38/1999,  de   5  noviembre,  de   Ordenación  de   la Edificación.
Como  garantía por los  daños materiales  ocasionados  por vicios  y defectos  de  la  construcción  la ley prevé  tres tipo de seguros:
√    10 años para  los daños materiales causados en  el edificio por vicios o defectos que  afecten a la cimentación,  los  soportes, las  vigas,  los  forjados,  los  muros de  carga u otros elementos  estructurales,  y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
√    3  años para  daños materiales causados en  el edificio por  vicios o  defectos de  los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
√    1 año  por vicios o defectos  de  ejecución que  afecten a elementos  de  terminación  o acabado de las obras. En este caso será directamente el constructor el que  responda.
En mayo  de  2010  el único seguro obligatorio es el decenal, estando los otros dos pendientes de se desarrollo reglamentario.
Si detecta daños en la vivienda lo primero que  tiene que  hacer es comunicárselos a la empresa al objeto  de  que  la  misma  los  subsane. Si  pasado un  plazo  prudencial  los  arreglos  no  se han  efectuado puede solicitar la hoja de  reclamaciones a  la empresa al objeto de  que  quede constancia escrita de  su reclamación. Si presenta la hoja la empresa tiene la obligación de contestarle en el plazo de 10 días desde que  presente la reclamación. Si no le contestan o la contestación que  le ofrecen no es considerada como correcta por usted remita la reclamación a la Delegación Provincial de  Salud de  la Junta de  Andalucía, al objeto de que  se intente llegar a un acuerdo con la empresa a través de la realización de una  mediación o un arbitraje. Si lo desea puede presentar la hoja de  reclamaciones también en  una  Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o en una  asociación de consumidores y usuarios.
Si la vía administrativa no logra solucionar el problema tan sólo quedaría acudir a los tribunales de justicia que  sí pueden imponer una solución a las partes, cosa que no puede hacer la Administración.
Recuerde que  ante  un incumplimiento contractual del vendedor o ante  la aparición en la vivienda de  vicios o defectos ocultos, el comprador podrá  instar judicialmente la resolución del contrato o reclamar su cumplimiento  o  reparación,  con  indemnización  en  ambos casos,  de  los  daños y  perjuicios  que  le hubieren sido ocasionados.

¿Tengo que mantener la hipoteca con la misma entidad?
Como  la vida de un crédito hipotecario suele ser muy larga, hay ocasiones en que  los créditos se firman con unas condiciones que  posteriormente ya no son tan buenas como  cuando se firmó la hipoteca. En esos casos existen dos posibilidades:
La  primera es hablar con  nuestra entidad financiera para  intentar mejorar las condiciones del crédito. Es lo que  se denomina novación





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