lunes, 19 de mayo de 2014

Trucos para alquilar tu piso en Salamanca.

1.- Saca partido de tu piso
Entra en tu piso y échale un vistazo con tranquilidad. ¿Qué podrías mejorar? ¿Puedes darle una mano de pintura? ¿Tienes muebles ‘decentes’ para alquilarlo con muebles? ¿Y la cocina, tiene electrodomésticos? La primera impresión es la que cuenta y si el futuro inquilino entra en el piso y lo encuentra, oscuro o sucio, no volverá. Una mano de pintura en tonos suaves, una pasada de mocho y unos cientos de euros invertidos en lavadora o nevera pueden ser claves para que alquiles tu piso y le saques una rentabilidad a largo plazo. Quien visite tu piso, lo va a comparar con otros que ha visto o verá por la misma zona … A precio similar sólo elegirá el tuyo si le parece más bonito.

2.- Investiga cómo está el mercado del alquiler en tu zona
Date una vuelta por el barrio, pregunta en los bares y tiendas sobre si se están alquilando pisos, si cuesta más ahora, si han bajado los precios. Lleva una libreta y anota los teléfonos que ves en los balcones, junto con el domicilio (si no, cuando llegues a casa no te acordarás de dónde era cada teléfono) Llama a unos cuántos y pregunta el precio. A veces ni siquiera es necesario llamar, pon el número de teléfono en google y, si el piso está anunciado en internet, verás el anuncio con todos los detalles. Utiliza las herramientas online que ofrecen los portales inmobiliarios para saber si lo que pides se ajusta a lo que marca el mercado.

Cuando tengas toda la información en la mano, redacta un listado con las ventajas de tu piso en alquiler frente a los otros para venderlo a las visitas tan bien como sepas:

A.- Precio sin sorpresas (si incluye IBI o Comunidad, etc.)
B.- Altura
- Si es un último es más luminoso
- Si es un bajo es más fresquito en el verano y no hay que subir escaleras
- Si tiene ascensor
C.- Si es exterior o casi totalmente exterior.
D.- Si el barrio es tranquilo y tiene comercios cerca.
E.- Si está cerca del centro.
F.- Electrodomésticos en buen estado.
G.- Amueblado.
H.- Tiene calefacción y de qué tipo.
I.- Ventanas de aluminio, con climalit o dobles ventanas.
J.- Cantidad y capacidad de armarios de que dispone.

El caballo ganador en este listado es casi siempre el precio: si es más barato que la media de su zona, imprime los resultados de nuestro comparador o los informes de la evolución del precio medio y enséñaselo al inquilino para que vea que no sólo lo dices tú.

3.- Anuncia tu piso en el Búho Inmobiliaria.
. Date de alta en las oficinas del Búho Inmobiliarias  y anuncia tu piso en alquiler. Pero no improvises. Siéntate y explica las características de tu vivienda al agente inmobiliario para que redacte un anuncio con palabras clave que describan todas las cualidades de tu vivienda: soleado, bien comunicado, amueblado, con electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado, en el centro de XX … Recuerda que también es importante que tu anuncio tenga un buen título descriptivo como puede ser: Precioso y Luminosísimo Piso en Alquiler en Santa Marta, ejemplo. . Aporta todas las fotos que puedas, pero fotos panorámicas de cada estancia … una foto de una mesa no animará a nadie a ir a ver tu piso. Y … todavía mejor que las fotos… ¡un plano! Un plano hace que los inquilinos que van a ver tu casa tengan una idea muy clara de cómo es… y hace que la visita sea prácticamente un último trámite.


4- Rebaja tus condiciones
Muchos caseros están rebajando los requisitos adicionales que pedían a sus inquilinos, como que pagasen el IBI o la comunidad o que les diesen un aval bancario. Tú podrías hacer lo mismo para atraer a más gente interesada en tu piso.

Lo que te aconsejamos es que pases más tiempo en revisar la solvencia económica de tu inquilino, como son sus fuentes de ingresos o estabilidad laboral, referencias de antiguos caseros o incluso informes de sus bancos indicando su estabilidad económica. Si son jóvenes, un aval de sus padres (propietarios de sus viviendas) será la mejor garantía de cobrar en caso de que ellos tuvieran dificultades.

5.- No te precipites
Elige bien a tu inquilino. Igual que el inquilino elegirá tu casa entre varias… no te quedes con el primer inquilino que encuentres salvo que te convenza. Debe ser solvente, para evitar problemas de impagos, y debe gustarte a ti, tanto como a él tu piso. Este es un trato recíproco. El inquilino elige piso… y el casero elige inquilino.

6.- Asegúrate de que tu inquilino/a lee el contrato.
Dale un borrador del contrato a tu inquilino/a, y queda al día siguiente con él/ella. Asegúrate de que tiene todo claro. Hay inquilinos que no conocen ni sus derechos ni sus obligaciones. Explícasel@s. Aclara todas las dudas sobre el plazo, sobre quién paga qué reparaciones y quién paga qué otras. Para qué sirve la fianza y para qué no …
















martes, 13 de mayo de 2014

Cómo fijar el precio correcto para vender tu casa

El precio de tu vivienda es uno de los factores claves para convencer al comprador. Sin embargo, aunque el mercado fija el precio, tus decisiones determinarán en buena medida si la vivienda se va a vender rápido y si lo va a hacer al precio correcto. Tú quieres sacar el máximo beneficio de la transacción y por ello debes tener en cuenta que tanto si el precio es demasiado alto, como si es demasiado bajo, perderás dinero. Acertar con el precio correcto parece imposible, pero no lo es. Según nuestra experiencia ayudando a vendedores a fijar el precio correcto, la clave está en el análisis. El análisis de su vivienda y de las vendidas recientemente en la zona. A partir de ahí se decide un “punto de partida”. Hablamos de “punto de partida” porque los mercados pueden cambiar rápidamente y tenemos que ser capaces de ajustarnos a ellos.


EN QUÉ SE BASA EL VALOR DE TU VIVIENDA

El valor de tu vivienda SÍ se basa en:

  • El mercado actual. Olvídate del precio al que compraste la vivienda o de cuando crees tú que se estabilizarán los precios, si quieres vender ahora te tienes que fijarlo en las condiciones actuales.
  • La competencia actual.Tu competencia actual son las casas que se venden, no aquellas que estás viendo mes tras mes anunciadas. Estas no se venden. Su precio no está ajustado.
  • La financiación actual. Excepto en el caso de pisos pertenecientes a bancos, ya no se dan hipotecas por el 100% del valor de la vivienda. Aunque una persona quisiera pagar más por tu casa, el banco le va a poner muchas más limitaciones y van a estudiar su situación más a fondo.
  • El estado de la vivienda. Una casa nueva y una de segunda mano tienen puntos fuertes distintos y un valor en el mercado diferente. Pero también cuenta lo cuidada que esté, el estado del portal y las derramas que se pueden adivinar. Tenlo todo en cuenta tú antes que el comprador.
  • La percepción del comprador. Luminosidad, vecindario, ruido… Condiciones a las que tú tal vez estás acostumbrado el comprador las va a valorar muchísimo más, va a fijarse en cosas que para ti pasan desapercibidas. Intenta ver tu casa con objetividad y despójate de cualquier interpretación emocional.
  • La situación. Muchas veces es el primer factor, por encima del precio. Una persona decide vivir en un lugar y una vez tomada la decisión compara precios. Por ello debes observar tu zona también con mirada objetiva y ver sus puntos fuertes y débiles antes de fijar el precio.

El valor de tu vivienda NO se basa en:

  • Lo que necesitas. Haz números. ¿Estás dispuesto a bajar de precio por debajo de tu hipoteca? Consulta antes con tu banco, no siempre es posible.
  • Lo que te has gastado en ella. Tu casa te encanta. La has reformado por completo. Has invertido tiempo, dinero y energías. Pero el comprador eso no lo va a ver. Va a ver si se adecua a sus necesidades y presupuesto. Va a comparar con casas también reformadas, nuevas, a reformar… Tu precio no lo marca lo que te has gastado en ella, sino lo que los compradores están dispuestos a pagar.
  • Lo que quieres. ¿Quieres conseguir mucho más de lo que vale actualmente en el mercado? Valora si realmente puedes esperar, los precios no van a volver a los tiempos de la burbuja inmobiliaria y para cuando te decidas, quizá hayan vuelto a bajar.
  • Lo que vale la que vas a comprar. ¿Quieres vender tu casa para comprarte una más grande, mejor situada o mejor conservada? Seguramente necesites disponer de ahorros, pues el valor de tu casa será inferior al de la que quieres comprar.
  • Lo que te dijo el vecino. Tu vecino que es experto en muchas cosas, te ha dicho que con las ventanas y la altura que tiene tu casa no deberías venderla por menos de determinado dinero. Pero tu vecina te cuenta que en el otro bloque han vendido una igual por la mitad. Mientras, tú sigues sin fijar un precio correcto y el tiempo pasa.
  • Tus sentimientos hacia ella. No sientes que estás vendiendo una casa, sino tu hogar. Donde has vivido infinidad de momentos. Eso no se paga con dinero. Con ninguna cantidad. Así que olvídate de esos sentimientos, porque no te van a ayudar. Si quieres dinero, piensa en términos monetarios y de mercado.
¿Qué otros factores pueden influir en el precio de tu vivienda? ¿Te habías planteado el valor de tu casa desde esta perspectiva?

                       www.inmobiliaria-elbuho.com 

martes, 6 de mayo de 2014

Mejoran las expectativas inmobiliarias en oficinas y comercio.

Según los expertos consultados por RICS, las rentas en oficinas y retail podrían repuntar en España


Sube el mercado inmobiliario de economías desarrolladas y baja el de los emergentes.



Hay un cambio de tendencia. El interés de los inversores por las economías desarrolladas, con España como estrella, aumenta, mientras declinan las emergentes. El español es uno de los mercados que presentan perspectivas más optimistas, según los expertos consultados por RICS, junto con Emiratos Árabes, Japón, Nueva Zelanda, Irlanda y Portugal. En cambio, las perspectivas para los agrupados bajo las siglas BRICS (Brasil, Rusia, India, China y Sudáfrica) estarían en declive.
Según el Global Commercial Property Monitor, referido al primer trimestre de este año, en España, Portugal y, sobre todo, en Irlanda al aumento del interés inversor se suma al de la demanda de oficinas, locales comerciales e industriales, lo que anticiparía un aumento de la tasa de empleo.
Desde el punto de vista de la inversión el ISI (Investor Sentiment Index) refleja el buen momento de los sectores industrial, oficinas y retail en España. Si bien a corto plazo los valores del inmobiliario se mantendrán, la encuesta realizada por RICS -organización que agrupa más de 100.000 profesionales- permite prever que en los próximos doce meses los precios subirán, aunque en menor medida que en Irlanda.
Este es el tercer índice, con los referidos al tercer y cuarto trimestre de 2013, que refleja expectativas de mejora para el mercado inmobiliario español.
Fuente:elpais.com

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¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable? A menudo nos encontramos con que nuestros clientes no...