lunes, 31 de marzo de 2014

Los extranjeros ya compran casas en España al ritmo del boom del ladrillo.

Una de cada cinco viviendas que se vendieron en 2013 fue a un extranjero y de estos, más de la mitad ni siquiera son residentes en España
Las zonas de costa son las que más están notando esta recuperación de la demanda, que incluye nuevos mercados como rusos o chinos
La promesa de obtener la residencia al comprar inmuebles de más de 500.000 euros no ha influido en la decisión de estos inversores,
El sector inmobiliario sigue sin recuperarse en España. En 2013, las compraventas de vivienda libre ascendieron a 285.136, todavía muy lejos de las 768.864 cerradas en 2007, en pleno boom. Pero no todo está parado. Frente a la atonía general, las operaciones realizadas por extranjeros crecieron un 9,8% el año pasado.
La bajada de los precios sumada a la mejora de la situación económica en algunos países es la combinación que ha permitido este repunte, explican los expertos consultados. Lo que no parece tan decisivo es la medida del Ejecutivo de conceder la residencia a quienes compren una vivienda de más de 500.000 euros, en parte porque hay otros países europeos donde es más sencillo –o más barato– conseguir la residencia mediante esta vía.
Hasta el momento, las compraventas de viviendas de extranjeros las efectuaban, sobre todo, aquellos que ya residían en España; ahora la tendencia está cambiando. En 2013, las operaciones llevadas a cabo por no residentes representaron más de la mitad –el 54%– del total de adquisiciones. “De nuevo algunas zonas se han puesto a tiro para el mercado internacional”, explica Fernando Encinar, director del Servicio de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com. “El ajuste de precios en algunos productos ha llegado a ser del 50%”, señala.
Al ver los gráficos, se puede observar que los extranjeros ya habían dejado de comprar en 2007 y 2008, explica José Luis Ruiz, experto inmobiliario y autor del blog  Adiós ladrillo, adiós. “Es curioso ver cómo se adelantan un poco a los ciclos porque en 2010 ya empieza a verse una vuelta a las compras”, señala. Las compras de una casa por parte de extranjeros alcanzaron las 59.356 viviendas en 2007, mientras que el año pasado se quedaron en 55.187. Una cifra que está algo por debajo –aunque próxima– al pico, y mucho mejor que las 35.380 adquisiciones de 2008.
Los compradores internacionales ya llevan un tiempo viendo la oportunidad en España, sobre todo en aquellas zonas donde los precios han bajado más, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. Es en las zonas costeras donde se concentra mayor demanda: la Comunidad Valenciana vivió un repunte del 16,9%, en las Islas Canarias el incremento fue del 15,7% y en Andalucía se registró una subida del 15,6% en las compraventas extranjeras.
Con la Primavera Árabe la inestabilidad se ha instalado en los países del norte de África, lo que ha motivado un aumento de la llegada de turistas extranjeros a España que se dan cuenta de que los precios ya no son los que conocieron hace ocho o diez años y que ahora se los pueden permitir, añade el experto de Idealista.com
Los británicos siguen sin comprar
Por nacionalidades, son las tradicionales –como la francesa, la alemana o la belga– las que han vuelto a sentirse atraídas por España; la única excepción es la de Gran Bretaña, que sigue a la baja. Las compras de británicos se redujeron de nuevo el año pasado. Desde 2007, las adquisiciones de ciudadanos de este país han pasado de representar un 34,3% de todas las compras de extranjeros hasta ser únicamente un 14,9% el año pasado.
Ruiz apunta a que la caída de la libra, con las inyecciones monetarias de su Banco Central, ha podido ser una de las razones para este descenso. “Aunque vemos bajadas de precios, para ellos el descenso real es menor”, señala. Además, la imagen de inseguridad jurídica que han creado algunos programas televisivos del país al hablar sobre la Ley de Costas u otros cambios legislativos podrían también tener algo que ver con las reticencias de estos ciudadanos a la hora de comprar, indica.
Además de los mercados tradicionales, la recuperación ha traído un nuevo jugador a las compraventas internacionales: los rusos. En 2007, las compras de viviendas por ciudadanos rusos no residentes ascendieron a 574, mientras que en 2013 llegaron a ser 1.687. “Muchos de los rusos que compran vivienda en España provienen de la clase media acomodada, que pueden gastarse alrededor de 300.000 euros en una vivienda en Marbella y que se vienen a vivir aquí”, señala Encinar.
Las adquisiciones de los chinos también han vivido un fuerte repunte y de comprar menos de diez viviendas en 2007 han pasado a 115 el año pasado. A pesar de este aumento, aún están lejos de otros países que deciden comprar vivienda, como los 5.000 británicos no residentes, los 3.960 franceses o 2.833 belgas.

Residencia por compra de vivienda

El Ejecutivo incluyó en la Ley de Emprendedores una medida que permitía solicitar la residencia si se adquirían bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante. “Sigo manteniendo –igual que cuando se publicó la normativa– que es una medida anecdótica y marginal”, señala Encinar, que apunta que hay otros mercados donde es más barato lograr la residencia. “Lo que interesa es la residencia europea, y en Portugal o en Malta la inversión que hay que hacer es menor”.  
Ruiz considera que sí puede ser una oportunidad de negocio para vender más. Como ejemplo de mercado al que podría dirigirse señala Latinoamérica, donde ciudadanos de alto nivel económico pueden estar interesados en comprar una casa como una oportunidad de entrar en Europa.
Aunque el aumento de las compras de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros ha sido importante, todavía queda camino hasta ver la recuperación del sector. “Es un anticipo de que el mercado se empieza a recuperar. Las oportunidades que se ven terminan materializándose. Lo que frena en parte al mercado nacional es una cuestión de financiación y aquí un porcentaje importante de las compras se realizan sin necesidad de hipoteca”, explica Gandarias.
“El comprador extranjero te ayuda en un momento dado a enjuagar una pequeña parte del sector”, advierte Encinar. “Pero hay que ver si te ayuda a medio o largo plazo –añade–, si el efecto llamada se llega a producir. No es la panacea, es la demanda interna la que tiene que dar salida al stock
Fuente:eldiario.es

Os dejamos el vídeo publicitario del Búho Inmobiliaria (Salamanca).Esperamos que os guste.Feliz Lunes.

https://www.youtube.com/watch?v=gTKw1KweaaU&feature=share

Gente diferente en el mercado inmobiliario..

viernes, 28 de marzo de 2014

La vivienda tocará suelo en 2014.

Algo está cambiando en el mercado inmobiliario español desde septiembre. Esta frase, que es una de las más repetidas por los profesionales del sector, tiene matices, porque, como se encargan de recordar ellos mismos en cada ocasión, el de la vivienda «es un mercado compuesto por muchos submercados». De ahí la dificultad para extraer conclusiones generales.

Para encontrarlas, EXPANSIÓN ha sondeado, ahora que termina el año, a los principales expertos del sector. Y el consenso sí arroja tres titulares: en 2014 las ventas de casas se mantendrán (o incluso podrían repuntar); la caída del precio de los pisos proseguirá, pero será menor –en términos generales; en las grandes ciudades y zonas prime o sin stock el ajuste ya se ha hecho casi al completo–; y la concesión de hipotecas seguirá siendo muy baja. Son tres previsiones, evidentemente, no muy halagüeñas, pero mejores que las de años anteriores: una en verde (más compras), otra en ámbar (depreciación suave) y otra en rojo (cerrazón del grifo crediticio). Como un semáforo que delimita la frontera del final de la caída libre del sector. Si se cumple el vaticinio de los expertos, 2014 no será un buen año para la vivienda, pero sí podría ser el año en el que el sector toque, por fin, suelo. Pero, ojo, no se pueden echar las campanas al vuelo: es un suelo «muy profundo», como se encarga de recordar José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. «No se venderán muchas más viviendas, pero sí algunas más, porque hemos llegado al mínimo», agrega. El consultor independiente José Luis Ruiz Bartolomé matiza: «En las provincias costeras preveo un aumento de las transacciones inmobiliarias, porque los extranjeros van a seguir incrementando su volumen de compras, pero no creo que vaya a haber subidas en el total nacional. Como mucho, se estabilizará».

Eso sí, los fondos de inversión seguirán teniendo un gran protagonismo y servirán de liebre para el resto del mercado: «Las operaciones que puedan protagonizar serán más importantes por su significado y simbolismo que por el volumen. En cualquier caso, contribuirán a mejorar las estadísticas», acota Ruiz Bartolomé. La mayoría de los expertos coincide con Julio Gil, director de Horizone Consulting Inmobiliario, en que 204 puede ser un año «de estabilización», y con Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, en que incluso se puede constatar una «ligera mejoría». Pero hay otros, como Mikel Echavarren, CEO de la consultora IREA, que son más optimistas: «El mercado de vivienda en 2014 nos va a sorprender muy positivamente». Igual opina José Antonio Pérez, director general del IPE, que afirma, categórico: «La tendencia se ha invertido». Sea como sea, parece que el sector ha encontrado suelo en el entorno de las 350.000 compraventas anuales, pero no en el precio de los pisos. El consenso de los analistas apunta a una desaceleración de la caída, pero caída al fin. Ocho de los doce expertos del panel de este diario prevén descensos y cuatro, subidas. Cinco de ellos creen, además, que la caída superará el 5%. El director del Gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, asegura que sus estudios apuntan a una rebaja media de entre el 7% y el 8%, cosa que suscribe García Montalvo. Cabe recordar que Standard & Poor’s vaticina una depreciación del 5% en 2014 y del 1% en 2015. Según el INE, los precios caen actualmente un 7,9%, aunque ya crecen de forma intertrimestral (0,7%). García Montalvo aporta una clave interesante: «Las compras de los fondos extranjeros pueden hacer que los vendedores ajusten menos los precios y por eso cae algo menos el valor». Eso, a su vez, «frena las transacciones, por la generación de expectativas». Y ese efecto dominó «retrasa el ajuste».

Además, «existe un factor que puede afectar a los precios, y que es una incógnita: el papel que desempeñarán los nuevos propietarios de las plataformas inmobiliarias de los bancos», agrega Ruiz. ¿Dónde está el suelo del precio de las casas? Los expertos coinciden: el indicador clave para medir eso es el número de veces que el importe de venta supera la renta bruta anual del comprador. Ese indicador está, actualmente, en 5,8, y ha de bajar a 4,5 para ser sostenible, como apunta, entre otros, Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman. La tercera conclusión de los expertos es la más negativa: el crédito para financiar casas seguirá escaso. Y eso es muy mala noticia para un mercado hipotecario que se ha reducido un 80% desde máximos. BBVA y Sabadell han anunciado que en 2014 se abrirá el grifo de la liquidez, pero siete de los 12 expertos no lo creen. Julio Gil apunta: «La financiación seguirá con su comportamiento dual: suficiente, aunque cara, para la compra de viviendas en manos de bancos y restringida para el mercado de particulares». En el lado contrario, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, señala sin ambages que «el crédito comenzará a llegar el próximo año». Y Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, cree que habrá una subida «conservadora». Al final, como siempre ocurre en el sector, queda la certeza de dudar de casi todo. Pero, por primera vez en seis años, se puede decir que el año que viene pinta mejor (o menos mal) que el actual. ¿Es poco? Es algo.


Fuente:expansion.com

viernes, 21 de marzo de 2014

La actitud de caseros e inquilinos, claves del cambio

“Este 2014 será el año del alquiler”. Así de contundente se muestra la responsable de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio.
En su opinión, las últimas actuaciones legislativas han ido encaminadas a potenciar este mercado y, por fin, empiezan a dar frutos. No obstante, conviene recordar que sigue habiendo muchos inquilinos que lo son “porque no les queda otro remedio”, ya que deben convivir con un mercado laboral todavía en sus horas más bajas y un acceso al crédito hipotecario casi imposible.
Aún así, también existen cada vez más caseros e inquilinos que han desembarcado en el mercado de alquiler “y lo hacen para quedarse”, resalta Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro. A ello ha contribuido el cambio de actitud de arrendadores y arrendatarios. “Se acabaron los caseros que pretenden cobrar por el alquiler lo mismo que pagan ellos de hipoteca por ese piso que compraron como inversión y ahora no logran vender, o aquellos otros que se resistían a hacer obras en la casa para mejorar su estado, o que incluso pretendían cerrar una de las habitaciones para impedir el acceso del inquilino a ella”, explican en Alquiler Seguro. “Nosotros insistimos en que deben fijar una renta que se adapte a la nueva realidad de los ingresos familiares, si no lo hacen, no lograrán alquilar. Y deben procurar que el inquilino se encuentre cómodo, se trata de la casa donde va a vivir, si es de su agrado, la cuidará mejor”, enumera Rossi. Pero es que entre los inquilinos también los hay que han dejado de pensar que arrendar es tirar el dinero, porque no destinar tanto dinero a su vivienda como exige en demasiadas ocasiones la compra les permite ahorrar o simplemente destinar más recursos a consumo o formación. “Nosotros siempre recomendamos a las familias que van a vivir de alquiler que calculen si después de pagar la renta y el resto de sus gastos pueden ahorrar un 10% de sus ingresos, entonces, el alquiler es equilibrado”, insiste el presidente de Alquiler Seguro.
El jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar, recuerda que los países con mayor proporción de arrendamientos han soportado mejor la crisis. No obstante, todos los expertos consultados coinciden en que se puede y se debe hacer más desde los poderes públicos: mayor agilización de los procesos de desahucio por impago de rentas e incentivos fiscales tanto para caseros, como para los inquilinos. Quizás así se pueda apuntalar este incremento de los inquilinos.

Fuente:cincodias.com

miércoles, 19 de marzo de 2014

Tipos de licencias de Hostelería en Salamanca.

ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DE ESTABLECIMIENTOS Y 
ACTIVIDADES 

BOP. Núm. 163. 21 Agosto 2.007
BOP. Núm. 101. 28 Mayo 2.008
BOP. Núm. 39. 26 Febrero 2.010

TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES 
 Artículo 1º. Objeto.

 Constituye el objeto de esta Ordenanza la regulación del procedimiento a
seguir para la obtención y/o transmisión de las licencias municipales preceptivas
para el ejercicio de actividades en establecimientos de hostelería en el término
municipal de Salamanca y su régimen sancionador.

 Artículo 2º. Ambito de aplicación.

 Quedan sometidos a las prescripciones de la presente Ordenanza
Municipal, de obligada observancia dentro del término municipal, todos los
establecimientos y actividades incluidos de forma expresa en cualesquiera de
las siguientes categorías, así como aquellos otros que en función de sus
características puedan ser considerados establecimientos análogos o similares a
los consignados expresamente:

1.- Categoría A: Se considerarán establecimientos de Categoría A todos
aquellos locales o establecimientos que desarrollen actividades recreativas que
conlleven expedición de bebidas alcohólicas, actuaciones musicales en directo,
espectáculos, pases de atracciones, utilización de aparatos musicales y/o baile.
Se incluyen dentro de la Categoría A las discotecas, salas de baile, salas de
fiestas, cafés-teatro, tablaos flamencos y establecimientos similares.

2.- Categoría B: Se considerarán establecimientos de Categoría B todos
aquellos locales o establecimientos que desarrollen actividades recreativas que
conlleven expedición de bebidas alcohólicas y utilización de aparatos musicales,  2
pero no actuaciones musicales en directo con equipos o instrumentos
electrónicos, micrófonos, altavoces o amplificación de cualquier tipo, que
precisarán de una autorización especial. Se incluyen dentro de la Categoría B
los bares musicales, pubs, clubs, bares americanos, whisquerías, disco-bares,
bares especiales y establecimientos similares.

3.- Categoría C: Se considerarán establecimientos de Categoría C todos
aquellos locales o establecimientos que desarrollen actividades recreativas que
conlleven expedición de bebidas alcohólicas, con o sin aperitivos, tapas,
pinchos, raciones o similares y/o platos combinados. Se incluyen dentro de la
Categoría C los bares y cafés, cafeterías, tabernas, hogares y centros sociales y
establecimientos similares.

 4.- Categoría D: Se considerarán establecimientos de Categoría D todos
aquellos locales o establecimientos cuya actividad principal está constituida por
la elaboración y servicio de comidas. Se incluyen dentro de la Categoría D los
restaurantes, casas de comidas, mesones, asadores y establecimientos
similares.

5.- Categoría E: Se considerarán establecimientos de Categoría E todos
aquellos locales o establecimientos cuya actividad, total o parcial, está
constituida por la elaboración y/o manipulación de comidas rápidas o no
convencionales para su servicio y consumición en el local, en la vía pública o su
distribución domiciliaria. Se incluyen dentro de la Categoría E las
hamburgueserías, pizzerías, bocaterías, locales de comida rápida en general y
establecimientos similares.

6.- Categoría F: Se considerarán establecimientos de Categoría F todos
aquellos locales o establecimientos cuya actividad principal está constituida por
la elaboración y venta de un determinado producto alimenticio para su servicio
en el local o su distribución domiciliaria. Se incluyen dentro de la Categoría F las
churrerías, chocolaterías y establecimientos similares.

martes, 18 de marzo de 2014

Las ventas de viviendas se disparan en enero un 59% y los precios, un 8,9%.

El número de compraventas de viviendas se situó en enero en 23.368 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 59,2%. Este ajuste se suaviza hasta el 55,9% en la serie desestacionalizada, según datos del Consejo General del Notariado que explica este fuerte repunte, en parte, por la normalización de las cifras mensuales de compraventa de vivienda tras la finalización de la deducción por compra de vivienda en el IRPF a cierre de 2012, pero también se observa una estabilización de las ventas mensuales en los últimos meses.
Por tipo de vivienda, las ventas de pisos mostraron un crecimiento interanual del 55,0%. En el caso de los pisos de precio libre, las operaciones experimentaron un crecimiento del 55,4%, que se desagrega en un incremento del 48,5% en los pisos de segunda mano y del 109,3% en los pisos nuevos.Además, las ventas de viviendas unifamiliares tuvieron un crecimiento interanual del 79,3%.
En términos de precios, el coste promedio por metro cuadrado de las viviendas compradas en enero fue de 1.294 euros, reflejando así una recuperación del 8,9% interanual, que rompe la tendencia bajista de los últimos meses y parece presentar ciertos signos de estabilización del mercado. En el caso de los pisos, este incremento se elevó hasta el 12,1%. Dentro de este segmento de vivienda, los pisos de precio libre registraron un incremento de su coste por metro cuadrado del 11,7% hasta los 1.440 euros. De entre ellos, el precio de los pisos de segunda mano fue de 1.373 euros (+11,6% interanual) y en el caso de los pisos nuevos, su coste fue de 1.844 euros (+4,1% interanual).
Por último, el precio promedio de las viviendas unifamiliares fue de 1.038 euros por metro cuadrado, experimentando así un crecimiento del 2,7% interanual. En el caso de las unifamiliares de precio libre, el coste medio fue de 1.041 euros por metro cuadrado (+1,7% interanual).
Así pues, en el pasado mes de enero se registró una recuperación en términos de tasas interanuales de las compraventas de vivienda y en los precios que podrían estar adelantando un cambio de tendencia en el sector. 
Sigue cayendo la concesión de hipotecas
La evolución del mercado hipotecario para la adquisición de viviendas recoge también la mejora observada en el sector inmobiliario, aunque en el conjunto del crédito se siguen registrando caídas en la concesión de nuevos préstamos.
Así, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de enero fue de 16.721, lo que supone una contracción interanual del 6,0%. Este ajuste se agrava ligeramente hasta el 6,7  interanual en la serie corregida de estacionalidad. La cuantía promedio de tales préstamos fue de 122.449 euros, reflejando así un incremento del 8,2% interanual.
Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble ascendieron en enero un 54,0% interanual (8.561 créditos), debido al incremento en la concesión de créditos para la adquisición de una vivienda (+58,5% interanual), mientras que para el resto de inmuebles el incremento fue del 19,9%. Además, la cuantía promedio para tales adquisiciones fue de 117.820 euros (+5,2% interanual). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 113.966 euros (+6,0% interanual) y para el resto de inmuebles el crédito promedió los 155.410 (+4,5% interanual).
A su vez, los préstamos hipotecarios destinados a la construcciónmostraron en enero un crecimiento del 36,8%, hasta los 224 nuevos créditos. La cuantía promedio de los mismos fue 284.448 euros, recogiendo así una contracción interanual del 18,8 por ciento, debido a la fuerte reducción del capital medio de los préstamos destinados a la construcción vivienda (-49,1%).
Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario se situó en el 33,3%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,9% del precio de la vivienda, algo más que en los últimos meses.

viernes, 14 de marzo de 2014

Cómo evitar los fraudes inmobiliarios más comunes

Hoy día, con la presencia de internet y el uso del email, las estafas se han multiplicado y, muchas veces, resulta difícil saber si lo es con certeza. En la siguiente lista encontramos algunos de los fraudes más comunes según:


  • Anuncios falsos en la red. Se trata de copias de anuncios reales online donde el defraudador trata de obtener un adelanto aun cuando el papeleo no está terminado.
  • Estafa desde otro país. Es el típico anuncio de un propietario que se encuentra en el extranjero, pide un pago por adelantado y trata de realizar la operación a distancia. Por lo general, el precio y las condiciones de la vivienda suelen ser muy atractivos, lo que nos crea ilusión al mismo tiempo que nos alerta.
  • Petición de los datos personales. En este caso, alguien contacta contigo por un anuncio que has publicado y te piden tus datos personales y bancarios para robarte el dinero de tu cuenta.
  • Prestamistas depredadores. Se trata de supuestos prestamistas que se aprovechan de los más vulnerables (personas mayores, inexpertos o con pocos recursos) y les ofrecen hipotecas con altos tipos de interés que les pueden llevar a la pérdida del inmueble.
  • Fraude de título inmobiliario. Mucho cuidado con este tipo de fraude también, pues se trata de un robo de identidad en el que el estafador finge ser propietario, utiliza documentos falsos y crea una nueva hipoteca dejando al verdadero propietario como responsable de los pagos.                                                                  

Para evitarlos, podemos seguir algunos consejos:

  • Conocer la identidad del comprador y el vendedor. A menudo ocurre que el vendedor no presenta los papeles oficiales, lo que hace sospechar de una posible estafa. Para ello necesitamos tener en nuestras manos la documentación oficial sobre el registro de la propiedad, existencia o no de deudas pendientes sobre la propiedad, etc. Una buena opción para estar seguros en una compra venta o alquiler es ponernos en manos de agentes inmobiliarios reconocidos en mercados globales.Ellos nos ayudarán a conocer la situación real del mercado y nos ahorrarán tiempo y dinero. Además, siempre podemos acudir al ayuntamiento de nuestra localidad para comprobar que todo esté en orden de acuerdo al IBI y a cuestiones relacionadas con los gastos generales (comunidad, etc).
  • Comprobar el estado de la casa. Aunque todo parezca estar en orden, debemos estar seguros de que el precio a pagar se corresponde con el estado de la propiedad. Es conveniente revisar las medidas para ver si son las mencionadas, las condiciones del inmueble, el estado de las tuberías, el cableado eléctrico, las instalaciones de gas. Lo mejor en estos casos es contratar a un inspector técnico que nos asegurará si todo está en orden.
Revisar el contrato. En este punto, entraría en juego el notario, quien puede darnos información sobre cada una de las cláusulas del contrato. Además, comprador y vendedor deberán tener un abogado especialista en bienes inmuebles, que nos apoye durante todo el proceso y se asegure de que los documentos proceden de instituciones oficiales.

Fuente:Finanzzas.com

miércoles, 12 de marzo de 2014

¿Intentando vender el piso? Las frases que nunca debemos decir .

- Se trata de dejar a un lado nuestras emociones, que nos pueden hacer y decir cosas que perjudican la estrategia de venta. 

- Poner un precio elevado para tener margen de rebaja es una táctica peligrosa en mercados con mucha oferta y precios a la baja.


- El comprador prefiere una decoración sencilla: tu decoración te ha gustado… a ti.


Vender un piso nunca fue tan difícil. Con el mercado en mínimos, agencias y particulares deben aguzar el ingenio para vender alguna vivienda. Si disponemos de una casa y deseamos venderla habrá que intentarlo, pero asumiendo dos cosas: que el precio será más bajo de lo que queremos y que tardaremos más tiempo del que deseamos. En suma, se trata de dejar a un lado nuestras emociones, que nos pueden hacer y decir cosas que perjudican la estrategia de venta. En Inmoblog se hacen eco de las cinco frases más ridículas de los propietarios a las que se ha enfrentado en los últimos años Tara-Nicholle Nelson, una agente inmobiliaria de San Francisco.

"¡Pero si a mi me costó… !" El precio de compra anterior y la inversión en mejorar la vivienda y adaptarla al estilo propio, es calculada por los propietarios, sumando un importe del que no quieren bajar. Es lógico personalizar tu vivienda mientras vivas en ella, pero lo que tú valoras mucho no tienen porque valorarlo de igual manera los compradores. En suma, tus mejoras las has disfrutado y no siempre habrá que repercutirlas al futuro comprador.


"Sólo necesito encontrar al comprador que entienda mis gustos" Salvo raras excepciones, en la mayoría de las ocasiones los compradores prefieren encontrarse con una decoración sencilla y despersonalizada. Nada de la vida de los otros, los que estuvieron. Tu decoración ha sido tuya y te ha gustado… a ti. Un proceso de limpieza y simplificación puede ser necesario. Será un dinero que gastaremos para mejor-vender, pero que no tiene que servir para elevar el precio de venta. 


"Ponemos un precio elevado para tener margen para rebajarlo" Según Nelson, se trata de una táctica peligrosa, en especial en mercados en recesión, con mucha oferta y precios a la baja. Si a nuestra casa le ponemos un precio por encima de mercado podemos conseguir que se haga invisible para los compradores. Hay que apostar por precios realistas (en la media de la zona) y aun así habrá que ser flexible con el precio de venta.

"Esa oferta es insultante, no me digno ni a responderla" Una vez más hay que desprenderse de las emociones. Tu vivienda ha sido tu hogar y has invertido mucho dinero en ella, pero si la pones en venta debes desprenderte de esas emociones. Si recibimos una oferta, habría que tenerla en cuenta por decepcionante que sea. 

"Necesito al menos xxx euros para la nueva casa y que me dé para otras cosas" Nada de parámetros irracionales, demasiado personales. La inmobiliaria conoce los procedimientos para calcular el precio de oferta apropiado, basándose en la ubicación, estado, características, comparativa con otras viviendas similares en venta y vendidas en la zona, plazos de venta, etc. El agente inmobiliario nunca nos dirá que calculemos el precio basándonos en la cantidad de dinero que necesitamos.



Fuente:20minutos.es






martes, 4 de marzo de 2014

Pisos compartidos: quién paga si uno de los inquilinos se marcha antes de tiempo


 - El contrato que se firma, su contenido, sus disposiciones y sus cláusulas son fundamentales para determinar quién     o quiénes deben asumir la responsabilidad de pagar el alquiler.

 - Por defecto, los contratos que se firman son vinculantes hasta que cesa su periodo de validez. 

 - Quienes se van antes deben pagar su parte, aunque pueden existir excepciones. 


 - Estas son: que se haya incluido una cláusula de desvinculación anticipada sin consecuencias, firmado un contrato solidario o un acuerdo con el propietario y con los otros arrendadores.

Los pisos compartidos han proliferado en los últimos años. A los estudiantes se han unido, cada vez más, trabajadores que optan por esta práctica ante la imposibilidad económica de vivir de forma independiente. Gran parte de estos alquileres compartidos no están reflejados en los contratos, donde figura un solo inquilino que luego subarrienda las habitaciones o llega a acuerdos privados que no quedan registrados. La informalidad de algunos acuerdos, sumada a la falta de especificidad legal en este escenario, abona el terreno para sembrar toda clase de dudas al afrontar imprevistos, como determinar quién debe pagar la parte de un coarrendatario cuando este se marcha antes de que venza el contrato. Desde Eroski Consumer resuelven esta duda. Los alquileres, ya sean de viviendas o de locales comerciales, se rigen por la voluntad de las partes: los propietarios y los inquilinos. Las personas tienen libertad para pactar, siempre que ese acuerdo no sea contrario a la ley. Puesto que en el caso de los coarrendatarios no hay directrices legislativas claras, lo habitual es interpretar y aplicar las normas generales a los casos concretos. Es como fabricar una ley particular entre partes, según lo establecido en el Código Civil en materia de obligaciones contractuales. De este modo, el contrato que se firma, su contenido, sus disposiciones y sus cláusulas son fundamentales para determinar quién o quiénes deben asumir la responsabilidad de pagar el alquiler. Supuestos en los que no pagaría Por defecto, los contratos que se firman son vinculantes hasta que cesa su periodo de validez. El mercado del alquiler no es la excepción. A menos que se llegue a un acuerdo con el propietario del inmueble para que rescinda las responsabilidades antes de tiempo, los arrendatarios tendrán que pagar por el inmueble que han alquilado aunque ya no vivan en él. Si son varios inquilinos, da igual que unos se queden y otros se marchen: quienes se van deben pagar su parte, a menos que se haya incluido en el contrato una cláusula de desvinculación anticipada sin consecuencias, que se haya firmado un contrato solidario o que lleguen a un acuerdo con el propietario y con los otros arrendadores. El tipo de contrato determina las obligaciones, las excepciones y las consecuencias, tanto para el arrendador como para los arrendatarios. La pluralidad de opciones es casi infinita, ya que ante todo rige el principio de autonomía de la voluntad. Se pueden introducir tantos matices como apetezca, pero a pesar de la diversidad, es posible distinguir dos grandes clases de contratos para los alquileres con coarrendatarios: Contrato solidario. Al firmar este documento, todos los inquilinos asumen la responsabilidad de la totalidad del alquiler. Si uno se va y los demás no pagan la renta, el dueño del inmueble puede iniciar una demanda judicial contra cualquiera de los arrendatarios, juntos o por separado. En este tipo de alquiler, todos responden por todo. Contrato mancomunado. Cada inquilino responde solo por su parte. Si fueran cuatro personas, a cada una le tocaría afrontar únicamente una cuarta parte del alquiler.

 Si uno de los coarrendatarios deja de pagar porque decide marcharse, los demás no están obligados a cubrir ese 25% impagado. La parte negativa es que el propietario, en este supuesto, podría exigir la resolución inmediata del contrato: desahuciar a los inquilinos por incumplimiento y cobrar las penalizaciones estipuladas. En el ámbito inmobiliario, el contrato que se utiliza con más frecuencia es el solidario, ya que supone más tranquilidad y garantías de cobro para el propietario. El dueño del inmueble puede arremeter contra todos los inquilinos para cobrar la renta, mientras que cada uno de los arrendatarios está obligado a responder por el importe total. Marcharse del piso no cambia esta dinámica: quien se va es tan responsable como los demás de pagar ese alquiler en tiempo y forma. Siempre hay que tener en cuenta... Cuando se comparte el alquiler de una casa o comercio, es fundamental estipular de antemano, con toda claridad y por contrato, cómo se gestionará ese arrendamiento y qué se debe hacer en los posibles escenarios. Un contrato legal que no refleje la realidad del acuerdo (figura un único inquilino aunque hay varios) puede ocasionar numerosos problemas. Desde el punto de vista legal, si los inquilinos "invisibles" se van o dejan de pagar, el arrendatario que está en el contrato será el único responsable de asumir la deuda. Y peor todavía: subarrendar una vivienda sin conocimiento y autorización expresa del propietario es motivo de rescisión del contrato, con todas las penalizaciones que eso conlleva. Tanto para los propietarios como para los inquilinos, antes de elaborar y firmar un contrato de coarrendamiento, es recomendable acudir a un profesional especializado en el tema. Si es necesario, para mayor tranquilidad, se pueden acordar normas particulares con las obligaciones y las garantías que se dan a sí mismas las partes.

Fuente:20minutos.es

¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?

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